Annales des loyers

Les mécanismes de garantie sont nombreux en matière de bail commercial et souffraient peu, jusqu’à des temps récents, de la contrainte imposée en matière de bail d’habitation, qu’il s’agisse du montant de la garantie, de sa qualification ou du mécanisme de restitution.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi dite de simplification de la vie économique, suivant un long cheminement qui a pris fin par sa publication au Journal officiel le 27 mai 2026, le bailleur commercial pouvait solliciter un large panel de garanties. La liberté contractuelle prédominait, qu’il s’agisse de la constitution d’un dépôt de garantie, d’une caution ou d’une garantie à première demande, qui s’ajoutaient au paiement d’un loyer souvent appelé d’avance. Le montant du dépôt de garantie n’était pas plafonné, mais les sommes versées par le preneur (incluant les loyers payés d’avance) qui excédaient plus de deux termes de loyer, généraient des intérêts dans les conditions de L’article L. 145-40 du Code de commerce.

Cet article a été largement remanié par la loi n° 2026-403 précitée, qui prévoit désormais un mécanisme de plafonnement du dépôt et d’autres garanties (valeurs des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature), en proposant in fine, un mécanisme de restitution jusqu’alors absent du statut.

Si l’actualité nous amène à introduire la présente étude en développant quelques lignes sur cet aspect, il n’en demeure pas moins que l’article L. 145-40 «augmenté» ne vise pas expressément le mécanisme de la garantie de cession. Après avoir évoqué cette garantie au regard des textes existants, nous envisagerons, en conclusion, les tensions que pourrait emporter une interprétation extensive du nouvel article L. 145-40 du Code de commerce, sur ce dispositif. 

La garantie définie aux articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du Code de commerce s’inscrit dans les mécanismes de garantie du statut, à la différence notable qu’elle n’intervient qu’en cas de cession du bail ou du fonds de commerce. En d’autres termes, cette garantie est le corollaire de la liberté de cession du fonds de commerce incluant le bail commercial, qui s’impose au bailleur d’une part et d’autre part, constitue un moyen de convaincre le bailleur de consentir à une cession isolée du bail, par la mise en œuvre d’une garantie effective, même si elle reste limitée dans le temps. Nous la distinguerons immédiatement de la garantie de cession inversée, au terme de laquelle le cessionnaire garantit le cédant, qui échappe au formalisme desdits articles, relevant que ces deux mécanismes connaissent une mise en œuvre spécifique, en cas de procédure collective. 

À suivre :

• Application de la garantie dans le temps

• L’étendue temporelle et matérielle de la garantie

• Une notification enfermée dans un délai mensuel

• Le formalisme de la notification

• Propos conclusifs

Pierre de Plater, Avocat, docteur en droit

Les Rencontres Nationales des Baux Commerciaux (RNBC) se sont déroulées à Aix-en-Provence les 11 et 12 juin 2026. Le débat traditionnel de la première journée s’intitulait «faut-il encadrer les loyers commerciaux?». Il réunissait, dans un état d’esprit constructif, des bailleurs, preneurs, avocats, experts de justice et des universitaires. Rapidement, le sujet s’est déplacé pour devenir pratico économique en s’intéressant à l’ajustement du loyer lorsque la valeur locative et la commercialité se modifient au cours du bail.

Quelle réponse à la crise conjoncturelle et structurelle des loyers commerciaux ? Faut-il réécrire l’article L. 145-38 du Code de Commerce et faire évoluer la fixation de la valeur locative ?

Le débat sur l’encadrement des loyers est très présent depuis la campagne des élections municipales 2025/2026 et se prolongera jusqu’à la prochaine élection présidentielle en 2027. Le sujet correspond d’ailleurs à l’actualité économique préoccupante de notre pays puisque le nombre de faillites d’entreprises n’a jamais été aussi important (le chiffre annuel vient de dépasser 70 000) et le secteur de l’habillement paie un lourd tribut puisque les fermetures de magasins se sont comptées par centaine.

De nombreuses conférences et articles doctrinaux ont été publiés sur ce thème. Une proposition de loi relative à l’encadrement des loyers des baux commerciaux a même été déposée par 38 parlementaires (projet n°2566) le 3 mars 2026 ; elle propose un dispositif expérimental pour cinq ans, que les communes pourront activer ou non.

Evidemment si l’intention était d’exprimer une pensée déjà unanimement partagée par les différents acteurs du commerce, notre conférence aurait pu conclure avant même d’avoir débattu : «L’idée d’encadrer les loyers commerciaux semble illusoire et ne réglera pas les différentes problématiques soulevées ces derniers mois» …

Le dictionnaire Larousse définit l’encadrement comme un : «ensemble de mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la hausse des prix». L’encadrement limiterait donc la hausse mais n’agirait pas sur la baisse des loyers incriminés.

Le prix des loyers commerciaux est déjà largement encadré par les textes existants : le principe du plafonnement du loyer, l’indexation, le lissage du déplafonnement, la mensualisation du loyer ou la récente clause tunnel autorisée par la loi de simplification de l’économie représentent incontestablement un encadrement des loyers… Le statut du bail du commerçant (issu du décret du 30 septembre 1953) est même plutôt très protecteur dans son évolution historique, y compris en comparaison de nos voisins européens.

Les commerçants ne réclament d’ailleurs pas «l’encadrement» des loyers au sens défini ci-dessus mais dénoncent plutôt certaines situations excessives et souhaitent pouvoir obtenir la révision d’un loyer à juste proportion de leurs activités, lorsque celles-ci se voient impacter par un changement de commercialité durable (cf. extrait de la pétition des commerçants Lillois qui a recueilli plus de 3000 signatures en novembre 2025).

À suivre :

• Problématique

• La solution de l’article L 145-38 du Code de commerce

• La solution de l’évolution de la fixation de la valeur locative statutaire

Jean-Jacques MARTEL, Docteur en droit, expert agréé par la Cour de cassation, médiateur de justice près les cours d’appel de Paris et Douai, président d’honneur de la CNEJI, maître de conférences à l’université de Lille

Les surfaces constituent le socle de la détermination de la valeur d’un bien. Chaque type de bien ou d’expertise nécessite d’avoir recours à un type de surface différent. Nous examinerons chacun des types de surface susceptibles d’être mis en œuvre.

La réalisation d’une expertise immobilière suppose la réunion d’un certain nombre d’éléments d’information préalables qui varient en fonction de la nature du bien expertisé et du type de mission sollicitée. Ces éléments différeront s’il s’agit d’évaluer un terrain nu, un appartement à usage d’habitation, un pavillon d’habitation, un local commercial, un ensemble industriel ou un immeuble, quel que soit son usage.

Il peut s’agir également d’expertiser alternativement soit la valeur vénale, soit la valeur locative d’un bien, généralement, dans cette dernière hypothèse, pour des biens à usage commercial ou industriel. Nous examinerons donc successivement les différentes surfaces qui doivent être prises en compte, en fonction de ces hypothèses.

À suivre :

• L’expertise d’un lot de copropriété

• Les terrains nus

• L’expertise d’un pavillon à usage d’habitation

• L’expertise d’immeubles entiers

• La valeur locative des locaux commerciaux

David SCETBON, Expert immobilier MRICS