Annales des loyers

Si la servitude légale de passage existe de plein droit au profit d’un fonds enclavé, ses modalités d’exercice doivent néanmoins être déterminées¹. L’assiette de la servitude de passage résultant de l’enclavement du fonds est donc déterminée par la combinaison des articles 683 à 685 du Code civil.

Selon les articles 682 et 683 du Code civil, le propriétaire d’un fonds enclavé peut réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds et ce passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Aux termes de l’article 684 du même code, «si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 sera applicable».

Il résulte de ces dispositions une limitation du choix de l’emplacement de la servitude de passage sur l’un des fonds issus de la division. L’acquéreur ne peut être autorisé à réclamer un droit de passage sur un autre fonds contigu appartenant à un tiers, même si le trajet du fonds enclavé à la voie publique se trouve être plus court de ce côté.

Par exception, aux termes de l’alinéa 2 de l’article 684 du Code civil, lorsque le passage sur l’un des fonds divisés se révèle insuffisant pour permettre l’exploitation du fonds dominant en application de l’article 682 du Code civil, la servitude pourra être demandée sur un autre fonds voisin, en renvoyant dans cette hypothèse aux dispositions de l’article 683 du Code civil. Cependant, l’application de l’alinéa 2 de l’article 684 du Code civil comportent des limites qui doivent être cernées.

1. Cass. 3e civ., 19 oct. 2017, n° 16-17185 ; 3 juil. 1969, n° 68-10044, Bull. Civ., III, n° 549.

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À suivre :

• La nécessaire insuffisance du passage sur le fonds divisé

• Les limites de l’application de l’article 684 alinéa 2 du Code civil

Philippe BOULISSET, Avocat au barreau d’Aix-en Provence

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