Annales des loyers

Le désenclavement d’un fonds passe par trois étapes : appréciation de l’état d’enclave ; détermination de l’assiette de la servitude de passage ; appréciation de l’indemnisation due au fonds servant.

Pour cette dernière étape, l’article 682 du Code civil consacre le droit à indemnité du propriétaire du fonds servant : si «le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds», ce n’est qu’ «à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.»

Toutefois, l’article 682 du Code civil ne dit rien de plus quant à la détermination du montant de l’indemnité. Des méthodes ont été élaborées, notamment par les géomètres-experts pour parvenir à une indemnisation rationnelle du préjudice du fonds servant¹. Pour autant, ces méthodes n’ont trouvé que peu d’écho auprès des juridictions.

C’est pourquoi il est apparu utile de déterminer le régime de l’indemnisation avant que de s’intéresser à la fixation proprement dite de l’indemnité par la jurisprudence.

1. Méthode Bottini : les passages sur les propriétés privées, dit Bottini, mai 1994.

Vous avez lu 5,8% de l'article paru dans les Annales des Loyers N° 10 de Octobre 2025 

À suivre :

• Régime de l’indemnisation

• La fixation de l’indemnité

Philippe BOULISSET, Avocat au barreau d’Aix-en-Provence

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