Annales des loyers

Annulation surprise par le Conseil d’État de l’arrêt parisien ayant annulé les arrêtés préfectoraux d’encadrement des loyers pour 2015, 2016 et 2017.
Conseil d’État, 5 juin 2019, 5^e et 6^e chambres réunies, req. n° 423696, inédit.

La détermination de la date pour laquelle le congé commercial doit être donné selon qu’il s’agit du terme d’une période triennale (pendant la durée contractuelle) ou de la période de tacite prorogation (selon la durée effective d’un bail du fait de l’inaction des parties), comporte, du fait des réformes successives du statut des baux commerciaux, une part d’incertitude, que lève en partie l’arrêt commenté, appliquant paradoxalement à des faits antérieurs la loi qui a depuis concrétisé les orientations de cette jurisprudence.

Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-31.229 F-D, inédit.

Cass. 3e civ., 15 novembre 2018, n° 17-26.986, publié au bulletin.

Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, n° 17-20.936, inédit.
La Cour de cassation est conduite à se demander si une clause aménageant la cession du bail est licite.

Sur le renvoi à la Cour de Justice de l’Union européenne (CGUE) d’une question préjudicielle sur la conformité de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) à la directive “services” du 16 décembre 2006, en ce qu’il soumet à autorisation de changement d’usage les locations de courte durée à une clientèle de passage.
Cass. 3e civ., 15 novembre 2018, n° 17-26.156, publié au bulletin.

La dette d’indemnité d’éviction et celle de loyers et accessoires, nées d’un même contrat, sont connexes ; la compensation des dettes connexes, prévue même en cas de procédure collective de l’une des parties, n’est pas soumise aux conditions de liquidité et d’exigibilité.

Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-26.670, inédit.

Un preneur à bail dérogatoire, dès lors qu’il reste et est laissé en possession à la fin dudit bail, peut bénéficier du bail statutaire, sans être immatriculé.

Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-26.126, publié au bulletin.

Le paiement des cotisations résultant de l’adhésion à l’association de l’animation du centre commercial, dès lors que la société locataire a renoncé à son adhésion, l’association n’a plus à la faire participer aux opérations d’animation et la société n’a plus à payer de cotisations.

Cass. 3e civ., 11 octobre 2018, n° 17-23.211, publié au bulletin.

Qui doit restituer le dépôt de garantie en cas de changement de bailleur ? La décision commentée en fait une dette personnelle de celui qui l’a encaissé, de sorte qu’elle n’est pas transférée à l’acquéreur ultérieur des lieux loués.
Cette décision récente en matière de bail commercial, qui confirme une jurisprudence bien établie, nous donne cependant l’occasion de dresser une parallèle avec la solution symétrique en matière de baux d’habitation, pour souligner que fort inopportunément il n’existe pas d’unité entre les deux régimes.
Nous avons pu constater que cette différenciation ne repose pas sur une spécificité des deux statuts, totalement ou partiellement d’ordre public, mais sur une interprétation jurisprudentielle des effets de la mutation (que ce soit à titre gratuit ou onéreux) que subit la chose louée, et qui conduit alors à se demander quelle est l’étendue du principe selon lequel une obligation propter rem se transmet avec la chose en quelque main qu’elle passe.

À propos de Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100 F-D, inédit.

Cass. 3e civ., 28 juin 2018, FS-P+B+I, n° 17-14.605.

Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113, publié au bulletin.

  La Cour administrative d’appel de Paris confirme les jugements ayant prononcé l’annulation des arrêtés préfectoraux d’encadrement des loyers, dispositif limité à tort à la seule ville de Paris «à titre expérimental».

CAA PARIS, 3^e ch., n°17PA03805, 17PA03808, 17PA00339, 18PA00340

Alors que l’article 137 de la loi «de modernisation de notre système de santé» du 26 janvier 2016, dite loi Touraine, avait introduit dans la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 réglementant les baux de résidence principale un article 14-2 qui institue un nouveau juste motif de résiliation anticipée d’un contrat de bail d’habitation régulièrement conclu, il s’agissait de régler le cas particulier du patrimoine foncier privé de l’Assistance publique des Hôpitaux de Paris et de Marseille et des Hospices civils de Lyon, afin de libérer des logements qui ne seraient pas déjà occupés par des agents du personnel de ces établissements hospitaliers, et ainsi d’évincer les occupants actuels qui ne bénéficieraient pas d’un logement de fonction et/ou d’un lien structurel avec ces bailleurs. C’est au mépris de la convention en cours puisque prématurément (avant son terme normal) cette faculté a été ouverte, après une campagne de presse suscitée par une opinion publique prompte à combattre certains privilèges octroyés par d’importants propriétaires fonciers institutionnels à la Nomenklatura.

Cons. Const., décision n° 2018-697, QPC du 6 avril 2018.

Un avis rendu sur saisine du tribunal de grande instance de Dieppe en date du 4 décembre 2017 apporte d’intéressantes et nouvelles précisions sur cette innovation de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a notamment modifié à compter du 1er septembre 2014 l’article L. 145-34 du Code de commerce (renouvellement), son article L. 145-38 (révision) et son article L. 145-39 (clause d’échelle mobile), en instituant à peu près dans les mêmes termes une obligation d’étaler la hausse du loyer commercial constatée à l’occasion d’un déplafonnement, qu’elle s’applique à la valeur locative d’un loyer révisé ou d’un loyer renouvelé, en la contenant à concurrence de «10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente».
Ces textes, dont la doctrine avait immédiatement souligné l’imprécision et la maladresseposaient de nombreuses questions d’interprétation auxquelles l’avis commenté apporte quelques réponses.

Cass. 3e civ., 9 mars 2018, n° 17-70.040, avis n°15004, P+B.

Un congé délivré par le locataire à l’ancien bailleur doit être annulé, peu important que le bailleur actuel n’ait pas donné avis de la mutation au preneur !

CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 4 octobre 2017, RG n° 15-20.827, inédit

Le tribunal administratif de Paris annule les arrêtés successifs du préfet de Région fixant les loyers médians de référence sur les trois dernières années pour Paris intra muros.

T. A. Paris 6° section 2° chambre, 28 novembre 2017 - Jugements n° 1511828, 1513669, 1612832, 1611728 (jonction), Association «bail à part tremplin pour le logement et autres».

C’est d’une façon inattendue et tardive que le juge constitutionnel vient de déclarer sur question prioritaire de constitutionnalité que les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, dans sa rédaction de la loi ALUR du 24 mars 2014, sont contraires à la Constitution en ce qu’ils instituent un droit de préemption subsidiaire de la commune lorsque le locataire en place ne met pas lui-même en œuvre le droit de préemption dont il bénéficie au premier chef.

Conseil Constitutionnel, 9 janvier 2018, décision n° 2017-683, QPC.

À quelques mois d’intervalle, la Cour de cassation a été saisie trois fois d’une difficulté née de l’application de l’article L. 321-2 du Code du tourisme. Ce texte, issu de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, impose à l’exploitant d’une résidence de tourisme classée de tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence, comptes qu’il est tenu de communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Cette affaire, qui est  un cas d’école,  met en lumière les erreurs à ne pas commettre par le bailleur lorsqu’il donne congé tant en ce qui concerne le délai à respecter pour le délivrer, qu’en ce qui concerne le choix du motif justifiant le congé.

Tribunal d’instance d’Avignon, 21 mars 2017

Même réciproques, des créances n’ayant pas la même nature et ne se fondant pas sur le même contrat ou sur un ensemble contractuel unique ne peuvent pas se compenser.

Cass. com., 12 juillet 2017, n° 15-25.887, inédit.

L’arrêt de rejet rendu par la Cour de cassation est néanmoins promis à une certaine diffusion (FS-P+B+I) car il évoque une singularité du processus qui fait succéder un bail statutaire à un bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans (depuis la loi Pinel du 18 juin 2014). Cela permet de mettre en lumière dans notre commentaire le double piège qui guette les parties, celui consistant pour le bailleur à s’exposer à perdre les avantages patrimoniaux d’une location de courte durée, en principe non renouvelable, mais aussi, celui consistant pour le preneur, qui croit triompher en bénéficiant pour l’avenir d’un droit au renouvellement qu’il ne possédait pas, à devoir payer trois ans au moins de loyers supplémentaires à partir de la date d’expiration du bail dérogatoire, et cela même si sa durée contractuelle était inférieure à la période maximale admise, pourvu qu’il soit laissé en possession lors de ce terme.


Cass. 3^e civ., 8 juin 2017, n°16-24.045, publié au bulletin.

L’usage purement professionnel d’un bail mixte constitue un changement d’usage soumis à autorisation administrative !

Cour de cassation 3 chambre civile, 22 juin 2017, n° 16-17.946, publié au bulletin.

Il a toujours été difficile de définir l’effet du divorce sur l’ancien domicile conjugal, dont l’attribution de la jouissance privative à l’un des conjoints par le juge aux affaires familiales pose la question de l’opposabilité au bailleur d’une procédure à laquelle il ne participe pas. L’arrêt commenté, propre à la distinction entre loyer et indemnité d’occupation, permet de couvrir les questions pratiques issues de la résiliation du logement familial, notamment du fait de la solidarité des dettes ménagères qui peut persister.

Cass. 1^e civ., 17 mai 2017, n° 16-16.732, publié au bulletin.

On dénomme «droit souple» les normes issues non pas de l’expression classique des réglementations (lois, décrets et arrêtés), mais de prises de positions plus ou moins informelles émanant des différents niveaux décisionnels, et dans l’espèce commentée du Premier ministre Manuel Valls, lorsqu’à peine arrivé à Matignon, il a pesé pour un infléchissement de la loi ALUR du 24 mars 2014 qu’on a appelé dès cette époque son «détricotage».

C.E., 15 mars 2017, n° 391654.

Aucune disposition légale n’impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits. Le commandement de payer et l’assignation en référé visant des loyers échus après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, les dispositions de l’article L. 622-23 du Code de commerce n’étaient pas applicables.

Cass. 3^e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206, publié au bulletin.

L’action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940, publié au bulletin. 

L’action, qui ne tendait pas à la résolution du contrat pour non-paiement d’une somme d’argent, mais pour inexécution d’une obligation de faire, n’avait pas été interrompue par le jugement d’ouverture de la procédure collective, de sorte que la clause résolutoire était acquise avant la décision autorisant la cession.

Cass. com., 11 octobre 2016, n° 15-16.099, inédit. 

Si, jusque dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, ce délai ne fait pas obstacle à l’exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d’option n’est pas exercé. Les décisions de fixation du montant du loyer du bail renouvelé constituaient des titres exécutoires qui permettaient au locataire d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ; le congé du locataire mettant un terme au bail renouvelé ne pouvait s’interpréter comme une renonciation au renouvellement du bail.

Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 15.-12.606, publié au bulletin. 

L’astreinte, qui est l’accessoire de la condamnation qu’elle assortit, n’est pas indépendante de l’obligation, objet de cette condamnation, dont elle vise à assurer l’exécution ; l’obligation mise à la charge du bailleur ayant donné lieu à l’astreinte étant née du contrat de bail, la créance d’astreinte présentait un lien de connexité avec la créance de loyers.

Cass. com., 27 septembre 2016, n° 15-10.393, publié au bulletin.

La variété des baux offerte par notre droit est incontestablement une richesse pour les contractants, mais elle a l’inconvénient de rendre leur différenciation parfois délicate, avec des conséquences financières significatives lorsque les baux concernés s’étirent dans le temps. En témoigne l’affaire ici commentée.

Cass. 3^e civ., 8 septembre 2016, n° 15-21.381 et 15-22.374, publié au bulletin.

Malgré l’existence de plusieurs droits de préemption légaux offerts au locataire d’un local à usage d’habitation, il subsiste un certain nombre d’obstacles insurmontables qui réduisent à néant l’espoir du locataire d’acheter le logement qu’il occupe. Un de ces obstacles tient à l’absence d’identité entre l’immeuble vendu et l’immeuble loué.

Cass. 3° Civ. 11 mars 2015, n° de pourvoi: 14-10447, publié au bulletin.

Sauf stipulation conventionnelle, la remise des clés à la bailleresse par le commissaire priseur, agissant sur instruction du liquidateur de la société …, manifestant la seule volonté de ce dernier de résilier le bail, ne peut suffire à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs.

Cass. 3^ème civ., 18 février 2015, n° 14-10.510.

En application de l’article L. 411-74 du Code rural et conformément au principe de prohibition de la cession des baux ruraux, les sommes perçues par tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire à l’occasion d’un changement d’exploitant sont sujettes à répétition, sauf à ce qu’elles soient justifiées en application de l’article suivant.

Cass. Civ. 3^e 11 février 2015, n° de pourvoi, 14-10266, publié au Bulletin

Le bailleur qui exerce son droit de reprise des lieux loués pour reconstruire l’immeuble existant peut se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Ce local de remplacement offert par le bailleur doit être disponible au jour de la signification du congé au preneur.

Cass. 3^e civ., 14 janvier 2016, n° 14-19.092, publié au bulletin.

Est nulle la clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse. La clause qui exclut, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, écartant toute réciprocité de variation, fausse le jeu normal de l’indexation et doit être réputée non écrite.

Cass. 3^e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681.

Le contrat de bail conclu antérieurement à l’ouverture de la procédure collective de la société bailleresse a donné naissance à la créance de restitution du dépôt de garantie. Cette créance devait donc être déclarée au passif.

Cass. com., 18 mai 2016, n° 13-28328. 

Cet arrêt précise la portée juridique du droit de préemption du locataire, en présence notamment d’un pacte de préférence associé à la vente d’un bien immobilier.

Cass. 3e civ., 24 mars 2016, n° 15-14.004, inédit.

Sauf disposition contraire du jugement arrêtant le plan de cession, la cession judiciaire forcée du bail commercial en exécution de ce plan n’est pas soumise aux exigences de forme prévues par ce contrat.

Cass. com., 1er mars 2016, n° 14-14716, publié au bulletin.

CE, 15 avril 2016, n° 375796, inédit.