Baux
Contrat de prestation de services de bureaux et bail commercial
- par Olivier BEDDELEEM, Docteur en droit, chargé d'enseignement à l'EDHEC Business School
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Cession irrégulière du bail et garantie d’éviction
- par Bastien BRIGNON,Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille - Avocat
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De l’état des locaux au départ du locataire
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire
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Les charges récupérables doivent être expressément prévues
- par Bastien BRIGNON,Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille - Avocat
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L'essentiel
Article paru dans les Annales des Loyers N° 07-08 de juillet-août 2024
Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Pour rejeter la demande de la locataire en restitution de charges, l’arrêt énonce que les frais de dératisation, de désinfection, de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs et la taxe de voirie ont été mis à la charge de la locataire au titre de sa quote-part des charges de l’immeuble. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les sommes contestées par la locataire avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du contrat de bail, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Cass. 3e civ, 30 mai 2024, n° 22-22.981, F-D
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Le commentaire
Impact de la fraude sur la prescription biennale spécifique
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire
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Bail consenti par une personne publique : Quel est le juge compétent ?
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l'Université d'Aix-Marseille - Avocat
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L'essentiel
Article paru dans les Annales des Loyers N° 06 de juin 2024
Si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages. En conséquence, il appartient au juge judiciaire saisi d’une exception d’incompétence de déterminer, indépendamment du fondement juridique invoqué, si les demandes ne tendent pas à la réparation de dommages causés par des travaux publics.
Cass. 3e civ, 14 mars 2024, n° 22-24.222, FS-B, publié au bulletin
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Le commentaire
Taxe foncière à la charge du preneur et abattement sur la valeur locative
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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L'essentiel
Article paru dans les Annales des Loyers N° 05 de mai 2024
Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.
Cass. 3e civ, 8 février 2024, n° 22-24.268, F-D, inédit
Le commentaire
Formalisme étroit d’un congé-reprise pour habiter
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire
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L'essentiel
Article paru dans les Annales des Loyers N° 05 de mai 2024
Moins de rigueur, plus de pragmatisme lors de la validation judiciaire lors d’un congé-reprise pour habiter : une évolution salutaire ?
Cass., 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580, FS+B, publié au bulletin
Le commentaire
Assignation sans mémoire irrégularisable
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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L'essentiel
Article paru dans les Annales des Loyers N° 04 d'avril 2024
La procédure engagée devant le juge des loyers commerciaux par assignation non précédée d’un mémoire est irrecevable et la situation ne peut être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la saisine dudit juge.
Cass. 3e civ, 8 février 2024, n° 22-22.301, FS-B, publié au bulletin
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Le commentaire
La COP n’est pas un bail !
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l'Université d'Aix-Marseille - Avocat
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L'essentiel
Article paru dans les Annales des Loyers N° 03 de mars 2024
Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, le propriétaire du local n’est pas soumis à l’obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil.
Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974, FS-B
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Le commentaire
Clause réputée non écrite, applicable aux baux en cours, même si la prescription de l’action en nullité était antérieurement acquise
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Clause de destination et obligation de délivrance du bailleur
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence Pinel du locataire
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille, Avocat
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De l'offre de relogement au locataire âgé et démuni
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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De la prescription de l'action en requalification du contrat en bail statutaire
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Le relogement obligatoire du locataire âgé en cas de congé-reprise
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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De l'obligation d'un préalable amiable à une action en diminution de loyer
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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Mode d'exécution différenciée de l'obligation de délivrance du bailleur
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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Recevabilité de la demande d'expertise in futurum dans une procédure en annulation de congé
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Congé triennal délivré par le preneur par LRAR : date d’envoi ou date de réception ?
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Cession-déspécialisation de l'article L.145-51 et déplafonnement du loyer
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Le lissage du loyer déplafonné
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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Résidence de tourisme et gestion d'affaires
- par Thierry POULICHOT, Directeur des Garanties Citoyennes
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Non-application de l’article L. 145-15 du Code de commerce à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Droit de préférence conventionnel du locataire incluant les frais d'agence
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférence à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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L'obligation de conseil de l'agent immobilier rédacteur du compromis
- par Olivier BEDDELEEM, Chargé de cours, EDHEC Business School
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De l'entretien d'un garde-corps
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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Clause dérogatoire interdisant la faculté de résiliation triennale
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l'Université d'Aix-Marseille, Avocat
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Droit de préférence du preneur et cession unique de locaux distincts
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l'Université d'Aix-Marseille Avocat
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Nouvelle entorse à la liberté de fixation du prix par les parties
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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Clause d’indexation : Seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Loyers « covid » : la Cour de cassation tranche en faveur des bailleurs
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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L’essentiel
Par trois arrêts en date du 30 juin 2022 (21-20.190, 21-20.127, 21-19.889), dont deux sont publiés au bulletin (trente pourvois avaient été formés), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, à propos des loyers commerciaux dits "covid", que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. En outre, l’obligation de payer les loyers n’est pas sérieusement contestable. Les locataires doivent donc dès à présent régler les loyers commerciaux dus pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire (mars-mai 2020 ; octobre-novembre 2020 ; février-avril 2021).
Cass. 3e civ., 30 juin 2022, trois arrêts, n° 21-20.127 ; n° 21-20.190 et n° 21-19.889
Le commentaire
Compétence du juge des loyers et choix de gestion du locataire
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Limite aux pouvoirs du juge-commissaire et résiliation du bail commercial
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Encadrement des loyers : un terme aux contestations
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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Loyer de renouvellement et détermination de la valeur locative
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Une clause d’échelle mobile réputée partiellement non écrite
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Indemnité d’éviction et prescription de l’action
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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Indemnité d’éviction et droit au bail
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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L’extension de la terrasse d’une brasserie peut justifier le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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L’essentiel
Article paru dans les Annales des Loyers N° 12 de décembre 2021
L’agrandissement de la terrasse extérieure d’une brasserie sur le domaine public, n’affecte pas les caractéristiques des locaux loués mais peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer.
Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-12.901, publié au bulletin
Le commentaire
Bail commercial : Droit de préférence du preneur commercial, précisions de la Cour de cassation
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Bail d'habitation : Décence, bonne foi et tromperie...
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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Bail commercial : Application dans le temps du décret Pinel sur les charges
- par Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille, Avocat au barreau d’Aix-en-Provence
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Covid-19 et loyers commerciaux : Coup dur pour les preneurs !
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Covid-19 et loyers commerciaux : Perte de la chose louée, bonne foi et concession du bailleur
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Première décision au fond admettant la perte de la chose louée (C. civ. art. 1722)
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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L’obligation, pour les preneurs fermés, de continuer à verser les loyers !
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Covid-19 et loyers commerciaux : Application des dispositions sur la perte de la chose louée (art. 1722 C. civ.)
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Covid-19 et loyers commerciaux : Jouissance paisible, bonne foi, force majeure et acquisition de la clause résolutoire
- par Bastien BRIGNON Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille Avocat
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Clap de fin sur le changement d’usage
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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Première décision du fond donnant raison aux bailleurs quant aux loyers commerciaux et à la crise sanitaire
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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L’indemnité d’éviction et le principe de proportionnalité
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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La perte de la chose louée
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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L’interdiction des congés triennaux délivrés par les résidences de tourisme ne s’applique pas aux baux ultérieurement renouvelés ou consentis
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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L’apporteur d’affaires et l’agent immobilier
- par Olivier BEDDELEEM - Professeur adjoint, EDHEC Business School
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La sanction du réputé non écrit dont l’action est imprescriptible
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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Indemnité d’éviction et principe de proportionnalité
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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Covid-19 et loyers commerciaux
- par Bastien BRIGNON Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille Avocat
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Application aux baux commerciaux en cours de la sanction du réputé non écrit dont l’action est imprescriptible
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[09-2020] COVID-19 et exigibilité des loyers commerciaux échus pendant la période de fermeture administrative
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[04-05-2020] - QPC relatives au déplafonnement du loyer pour les baux renouvelés
- par Adeline CERATI-GAUTHIER - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[03-2020] - Immeuble «démembré» : Qui doit payer l’indemnité d’éviction ?
- par Adeline CERATI-GAUTHIER - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[01-02-2020] - Meublés touristiques et le défaut de changement d’usage
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[12-2019] - Des formes du congé triennal
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[12-2019]- De la résiliation du bail pour des causes postérieures au jugement d’ouverture d’une procédure collective
- par Adeline CERATI-GAUTHIER - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[11-2019] - Congé prématuré et intérêt à agir
- par François De La Vaissière- Avocat honoraire au barreau de Paris
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[10-2019] - Sous-louer clandestinement : Une aventure coûteuse
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[07-08-2019] - Rebondissement sur l’encadrement des loyers parisiens
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[04-2019] - Pas de cumul des sanctions de la restitution tardive du dépôt de garantie
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[04-2019] - Date pour laquelle le congé doit être donné pour un bail commercial en cours
- par François De La Vaissière - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2019-03] - Une clause aménageant la cession du bail rural est-elle licite ?
- par Didier KRAJESKI - Professeur des universités Toulouse Capitole
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[2019-01-02] - La compensation des dettes et l’indemnité d’éviction lors d’une procédure collective
- par Adeline CERATI-GAUTHIER - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[2019-01-02] - Meublés touristiques : La politique répressive est-elle bien légale ?
- par François De La Vaissiere - Avocat honoraire
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[2018-12] - Centre commercial : le locataire, libre de se retirer de l’association de l’animation du centre
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[2018-12] - Un bail dérogatoire peut donner lieu à un bail statutaire sans immatriculation au RCS
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[2018-09].- Le droit de préférence du preneur à bail commercial est d’ordre public
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[2018-09].- Quid du dépôt de garantie en cas de vente du bien loué ?
- par François DE LA VAISSIÈRE - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2018-07].- Première décision sur le droit de préférence du preneur à bail commercial !
- par Bastien BRIGNON - Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille
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[2018-06].- La loi “Touraine” devant le Conseil Constitutionnel sur QPC
- par François DE LA VAISSIÈRE - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2018-09].- Quel sort à l’encadrement des loyers ?
- par François DE LA VAISSIÈRE - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2018-05].- Le plafonnement du déplafonnement
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2018-03].- Sort du congé délivré par la locataire à son ancien bailleur
- par François DE LA VAISSIÈRE, Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2018-01.02] - Fin de l’encadrement des loyers à Paris
- par François DE LA VAISSIÈRE Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2018-01.02] - Le droit de préemption après division
- par François DE LA VAISSIÈRE Avocat honoraire au barreau de Paris
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C’est d’une façon inattendue et tardive que le juge constitutionnel vient de déclarer sur question prioritaire de constitutionnalité que les deux derniers alinéas du paragraphe I de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, dans sa rédaction de la loi ALUR du 24 mars 2014, sont contraires à la Constitution en ce qu’ils instituent un droit de préemption subsidiaire de la commune lorsque le locataire en place ne met pas lui-même en œuvre le droit de préemption dont il bénéficie au premier chef.
Conseil Constitutionnel, 9 janvier 2018, décision n° 2017-683, QPC.
[2017-12] - Résidence de tourisme : Obligation d’information de l’exploitant
- par Adeline CERATI-GAUTHIER, Maître de conférences Aix-Marseille Université
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[2017-10] - Fin du bail dérogatoire et engagement triennal du Iocataire, en cas de bail devenu statutaire malgré lui.
- par François DE LA VAISSIÈRE Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2017-10] - Locataire en liquidation judiciaire : la compensation de créance sur loyers impayés
- par Adeline CERATI-GAUTHIER - Maître de conférences Aix-Marseille Université
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[2017-10] - Congé par le bailleur : Petit rappel des conditions de validité.
- par Marie-Christine LEBRETON Maître de Conférences à l’Université du Havre
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[2017-09] - De l’usage uniquement professionnel d’un bail mixte
- par François de la VAISSIERE - Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2017-07.08] - Le sort du logement familial ?
- par François De La Vaissière, Avocat honoraire au barreau de Paris
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[2017-05] - Le «droit souple» et l’encadrement des loyers
- par François DE LA VAISSIERE, avocat honoraire au barreau de Paris
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[2017-05] - Locataire en redressement judiciaire : aspects procéduraux
- par Adeline CÉRATI-GAUTHIER, Maître de conférences Aix-Marseille Université
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Aucune disposition légale n’impose au bailleur de dénoncer le commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits. Le commandement de payer et l’assignation en référé visant des loyers échus après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, les dispositions de l’article L. 622-23 du Code de commerce n’étaient pas applicables.
Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206, publié au bulletin.
[2016-12] - De la distinction entre baux emphytéotique et à construction
- par Bruno PAYS
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[2016-12] - Bailleur en liquidation judiciaire : Compensation d’une créance d’astreinte et d’une créance de loyer
- par Adeline CÉRATI-GAUTHIER
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[2016-12] - Renouvellement du bail : Remboursement du trop-perçu et délai d’option de l’article L. 145-57
- par Adeline CÉRATI-GAUTHIER
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[2016-12] - Locataire en liquidation judiciaire : Toute initiative du bailleur n’est pas interdite
- par Adeline CÉRATI-GAUTHIER
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[2016-12] - De l’intérêt à ne pas répondre à la demande de renouvellement du locataire
- par Adeline CÉRATI-GAUTHIER
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[2015-05] - En cas de vente en bloc, le locataire ne peut exercer son droit de préemption sur le logement loué
- par Adeline CÉRATI-GAUTHIER
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[2015-05] - Résiliation du bail commercial par le copreneur en liquidation judiciaire
- par Bastien BRIGNON
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[2015-04] - Nouvelle condamnation de la pratique des “ pas-de-porte ” dans le domaine rural
- par Adeline CERATI-GAUTHIER
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[2016-03] - Prohibition des clauses d’indexations “à la hausse”
- par Adeline CERATI-GAUTHIER
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[2016-03] - Congé pour construire et offre de remplacement
- par Adeline CERATI-GAUTHIER
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[2016-07.08] - Sort du dépôt de garantie en cas de liquidation judiciaire du bailleur
- par Adeline CERATI-GAUTHIER
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[2016-05] - Le liquidateur judiciaire est-il tenu de respecter les clauses du bail en cas de cession ?
- par Adeline CERATI-GAUTHIER
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[2016-06] - Sur le droit de préemption du locataire
- par Bruno PAYS
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[2016-09] - L’amortissement fiscal du pas-de-porte
- par Bruno PAYS
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