Annales des loyers

«La forme est essentielle et absolue ; elle vient des entrailles mêmes de l’idée. Elle est le Beau ; et tout ce qui est beau manifeste le vrai»¹. Si la forme des actes juridiques attire l’attention, la beauté peut en être éloignée, notamment quand cette forme ne manifeste pas le vrai parce qu’elle s’éloigne du fond. Cette réflexion semble parfaitement s’appliquer à l’état descriptif de division et à la question, tant débattue, de sa nature juridique, en comparaison avec celle du règlement de copropriété.

Rappelons que le règlement de copropriété est qualifié de «conventionnel» par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il doit déterminer la destination des parties tant privatives que communes, les conditions de leur jouissance et fixer les règles relatives à l’administration des parties communes. Sa nature contractuelle, bien que controversée², est admise par la jurisprudence³, sur le fondement de cet article ainsi que de l’article 3 du décret du 17 mars 1967.

L’état descriptif de division, pour sa part, doit identifier l’immeuble auquel il s’applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot⁴. Il doit, ainsi, identifier les lots par leur emplacement⁵. Il a des fins de publicité foncière⁶ et détermine les quotes-parts de parties communes attribuées à chacun⁷. Il a, en principe, une portée purement technique⁸ contestée par certains auteurs qui préfèrent y voir un document contractuel⁹.

Ces deux actes ont donc des fonctions différentes et, s’ils peuvent être réunis dans un seul et même document, c’est à la condition que ce dernier soit rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et que les clauses particulières au règlement de copropriété se distinguent nettement des autres¹⁰.

Pour autant, que l’état descriptif de division soit, ou non, contenu dans le règlement de copropriété, la question se pose de sa possible contractualisation et de ses liens avec le règlement de copropriété. Si la position de la jurisprudence semble pouvoir être rapidement exposée, en ce sens que l’état descriptif de division n’a pas, en principe, de valeur contractuelle mais qu’il peut, par exception, être contractualisé par ses rédacteurs, les évolutions jurisprudentielles montrent une certaine difficulté qui pourrait, selon nous, être surmontée en présentant les choses différemment. Il est question, classiquement, de se poser globalement la question de la nature juridique des documents de la copropriété. Cette analyse doit, pourtant, être dépassée, du fait de l’interpénétration possible de ces documents. Il faudrait alors promouvoir une analyse, plus fine, de la nature juridique de leurs clauses ou de leurs différentes parties. Il faudrait ainsi passer d’une analyse des actes (I) à une analyse des clauses (II).

1. Victor Hugo, Utilité du beau, in Proses philosophiques (1860-1865), Paris, Calmann-Lévy.

2. Sur la question, voir D. Tomasin, P. Capoulade, F. Bayard-Jammes, J. Laurent, P. Lebatteux, J.-M. Roux, La Copropriété, Dalloz Action 2025-2026, n°311.21.

3. Voir par ex. Cass. 3e civ. 4 janv. 1990, n° 88-13.136, Administrer oct. 1990, p. 50 obs. Guillot.

4. D. n°55-1350, 14 oct. 1955, art. 71-1.

5. D. 14 oct. 1955, art. 71-3.

6. D. Tomasin, P. Capoulade et al., op. cit. n°112.251.

7. D. 14 oct. 1955, art. 71-2.

8. Cass. 3e civ. 8 juill. 1992, n°90-11.578.

9. P.-E. Lagraulet, L’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété a-t-il valeur contractuelle ?, AJDI 2023.420.

10. D. n°67-223, 17 mars 1967, art. 3, al. 2.

Vous avez lu 20% de l'article paru dans les Annales des Loyers N° 04 d'Avril 2026

À suivre :

• D’une analyse des actes…

• …à une analyse des clauses

Stéphane BENILSI, Maître de conférences HDR à l’Université de Montpellier