Annales des loyers

Les notions d’indécence et d’insalubrité ne se confondent pas avec l’inhabitabilité, structurent l’appréhension juridique de la qualité du logement. Orientées vers des finalités distinctes, elles en offrent une conception fragmentée et essentiellement technique. Les enjeux contemporains invitent à dépasser cette approche objective pour la recentrer sur la personne et ses usages, à travers une conception définie positivement de l’habitabilité.

Le logement est d’abord «un bien, un toit, une caverne, une antre, une cabane, une caravane etc.»¹. Sans avoir la force évocatrice de ces mots, l’INSEE définit, plus techniquement, le logement comme un local utilisé pour l’habitation, «séparé, c’est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n’est par les parties communes de l’immeuble […] ; et indépendant, à savoir ayant une entrée d’où l’on a directement accès sur l’extérieur ou les parties communes de l’immeuble». Dans cette lignée, le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation le définit comme «local d’habitation comprenant une ou plusieurs pièces de vie et de service ainsi que, le cas échéant, des dépendances». Ces définitions, essentiellement fonctionnelles, ne rendent toutefois qu’imparfaitement compte de la réalité du logement. Celui-ci est aussi, selon le mot du Doyen Carbonnier, «un nid», c’est-à-dire un lieu d’intimité, d’ancrage, appelant, à ce titre, protection. Il constitue en effet un espace de vie, personnelle et familiale, et de dignité, «première marche vers l’ascension sociale»². De bien matériel, le logement est ainsi, ensuite, «un droit», un droit fondamental, un simple droit-créance avant de devenir un droit opposable à l’État en droit interne³. Cette évolution invite, selon le professeur Hauser, à aller plus loin et à s’interroger sur la nécessité de «revisiter nos classifications des biens, des droits et des personnes»⁴. La présente étude a pour objet d’examiner la pertinence du maintien en l’état de certaines catégories juridiques.

C’est précisément dans l’appréhension juridique des conditions d’habitation que se révèlent les tensions entre bien et droit, à travers des notions telles que l’indécence, l’insalubrité ou encore l’inhabitabilité. La première, relevant du droit privé, vise notamment à protéger le locataire, en imposant au bailleur la délivrance d’un logement décent. La seconde, de droit public, mobilise les pouvoirs de police des acteurs publics afin de garantir la sécurité et la santé. Si ces notions poursuivent des finalités distinctes, elles reposent essentiellement sur des critères techniques, conduisant à exclure du marché (immobilier ou locatif) des logements jugés insuffisamment performants. Or, cette logique d’exclusion n’est pas sans soulever des difficultés, en particulier lorsqu’elle ne coïncide pas avec une situation d’inhabitabilité, dans un contexte de crise du logement. Le retrait des logements les plus énergivores, suivi de tentatives de leur réintégration encadrée en fournit une illustration topique (Proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété, JO Sénat, 1^er avr. 2025, n° 94.- Projet de loi annoncé le 23 avril 2026 visant à remettre 700 000 biens énergivores sur le marché locatif avec obligation de travaux dans les trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les lots de copropriété). Le droit oscille entre exclusion et tolérance, sans toujours définir positivement les conditions concrètes d’un logement garantissant une vie digne. La multiplication des catégories juridiques et la complexité de leur articulation traduisent une approche technique fragmentée de la qualité du logement (I), qui invite à envisager une approche globale fondée sur l’habitabilité dans une conception positive des conditions de vie (II).

1. J. Hauser, Rapport de clôture, in Le logement du majeur vulnérable, dir. C. Coutant-Lapalus, EUD, 2012, p. 143

2. S. Catté-Wagner, Inf. rap. copr., n° 708, mai 2025, p. 7.

3. Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.

4. Op.cit., p. 145.

À suivre :

• Une approche technique fragmentée

• Une approche globale par l’habitabilité

 Béatrice BALIVET, Maître de conférences-HDR, Directrice de l’IDPI, Université Jean Moulin Lyon 3