Annales des loyers

Dans un bail commercial, la question de savoir qui supporte quels travaux (propriétaire/bailleur ou locataire/preneur) est essentielle. La clause de travaux sert à organiser contractuellement la répartition de ces charges. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, certaines règles sont impératives et limitent la liberté contractuelle. Ainsi, en application de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, tous les trois ans le bailleur doit fournir la liste prévisionnelle des travaux qu’il s’engage à réaliser dans les trois années suivantes assorti d’un budget prévisionnel ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût, ce qui figure en pratique et en général en annexe du contrat bail commercial.

Synthétiquement, on peut lister trois grandes catégories de travaux. D’abord, il y a les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Réservés exclusivement au bailleur, ce sont les travaux en principe «lourds» touchant la structure : murs porteurs, voûtes, poutres, toitures, gros murs. Depuis la loi Pinel et son décret d’application (art. R. 145-35 du Code de commerce), les grosses réparations ainsi que les travaux liés à la vétusté ou à la mise aux normes de ces éléments structurels ne peuvent plus être transférés au locataire. Ensuite, il y a les réparations locatives, les travaux dits d’entretien courant, tels que par exemple et notamment les travaux de peinture, menuiseries intérieures, petites réparations, entretien courant des équipements privatifs. Ces travaux-là peuvent être mises à la charge du locataire – et en général ils le sont – sauf disposition contraire. Il y a enfin les travaux d’aménagement ou d’exploitation. Ils sont à la charge du locataire, lorsqu’ils résultent de son activité ou de ses choix commerciaux (par exemple : travaux d’agencement intérieur, mise aux normes d’un magasin selon l’enseigne). Généralement, le contrat de bail prévoit que le locataire ne peut les réaliser qu’avec l’autorisation préalable du bailleur, surtout s’ils touchent à la structure.

Dans un bail commercial, on trouve ainsi des clauses relatives à l’entretien des locaux (dont les travaux ressortant d’une copropriété si l’immeuble est soumis au statut de la copropriété), aux travaux d’amélioration, aux travaux de mises aux normes (techniques, administratives, environnementales, etc.), mais également des clauses relatives aux travaux obligatoires (imposés par le bailleur, par l’administration, par telle ou telle évolution législative ou règlementaire).

La clause de travaux et même le sujet des travaux dans le bail commercial présentent un tel visage protéiforme et sont si vertigineux qu’il est impossible d’imaginer un traitement exhaustif de la question au sein d’un seul et même article. En conséquence de quoi, il faut nécessairement choisir les thèmes traités dans ce cadre. Or ce choix se porte sur les points les plus saillants nous semble-t-il de la thématique.

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À suivre :

• L’obligation de délivrance du bailleur

• La loi Pinel et le cas des travaux de ravalement des façades prescrits par l’autorité administrative

• Les travaux d’amélioration

• L’accession

• La remise en état des lieux à la fin du bail

• Exemple de clauses de travaux

Bastien BRIGNON, Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille - Avocat

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