Annales des loyers

La question du sort des constructions réalisées par le titulaire d’un droit de jouissance - tant personnel que réel - sur un terrain qui ne lui appartient pas est controversée depuis plusieurs décennies. Cependant, par touches successives, la jurisprudence semble avoir dégagé des solutions qui s’orientent vers une certaine cohérence. En particulier, la question du moment de l’accession du bailleur ou du nu-propriétaire à la propriété des constructions nouvelles a connu de nombreuses vicissitudes.

Il est possible, en effet, de considérer que l’article 552 alinéa 1^er du Code civil, selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, couplé à l’article 555, justifie que le propriétaire du sol devienne instantanément propriétaire des constructions édifiées par tout tiers, qu’il s’agisse d’un simple possesseur ou du titulaire d’un droit de jouissance tel qu’un locataire ou un usufruitier. Cette solution a pu, parfois, être suivie en jurisprudence. Mais un autre point de vue consiste à accorder la propriété des constructions nouvelles au locataire ou à l’usufruitier et à en différer l’accession, au profit du propriétaire du sol, à la fin du bail ou de l’usufruit. Cette solution offre des avantages pratiques. Elle justifie, en particulier, que le preneur à bail puisse détruire ces constructions en fin de bail, pour se conformer à son obligation de rendre la chose telle qu’il l’a reçue, conformément à ce que prévoit l’article 1730 du Code civil. Elle encourage, par ailleurs, les titulaires de droits de jouissance à investir sur le bien et constitue, ainsi, «une technique de valorisation des immeubles». Son fondement juridique est plus obscur mais un auteur a pu l’expliquer par le fait que la réalisation d’ouvrages est le fondement de leur appropriation. Il serait possible d’ajouter que l’accession différée est ouverte par l’article 553, selon lequel toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé. Ne doit-on pas en déduire que la présomption cesse lorsqu’on sait que la construction a été faite par un locataire ou un usufruitier, si bien que la construction n’appartiendrait pas – pas encore – au propriétaire du sol ?

À suivre :

• La période de propriété divisée

• Les modalités de l’accession différée

 Stéphane BÉNILSI, Maître de conférences HDR à l’Université de Montpellier