Les règles d’urbanisme contrôlent les divisions foncières et obligent à choisir la division permettant de maîtriser l’opération immobilière. Le choix s’opère entre diviser puis construire, au travers d’une opération de lotissement en vertu de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, ou construire puis diviser au travers d’un permis de construire valant division (art. R. 431-24, C. urb.) ou d’une division primaire (art. R. 442-1 a) du C. urb.).
Les divisions primaires sont définies au a) de l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme comme «les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle … ». En d’autres termes, la division primaire permet au pétitionnaire de devenir titulaires du droit de construire sur un terrain ne lui appartenant pas avec pour finalité de détacher, après l’obtention du permis de construire, la fraction du terrain objet du projet de construction à son bénéfice.
Il s’agit donc d’un mécanisme de division foncière ayant pour objet le morcellement d’une unité foncière, définie comme «un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».
Il y a lieu dans un premier temps de définir la notion de division primaire par rapport aux notions contingentes de lotissement et de permis valant division avant que de s’intéresser à l’instruction de la demande de permis de construire proprement dit.
À suivre :
• Division primaire, lotissement et permis valant division
• Dossier de division primaire proprement dit et son instruction
Philippe BOULISSET, Avocat au barreau d’Aix-en Provence
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