Les Rencontres Nationales des Baux Commerciaux (RNBC) se sont déroulées à Aix-en-Provence les 11 et 12 juin 2026. Le débat traditionnel de la première journée s’intitulait «faut-il encadrer les loyers commerciaux?». Il réunissait, dans un état d’esprit constructif, des bailleurs, preneurs, avocats, experts de justice et des universitaires. Rapidement, le sujet s’est déplacé pour devenir pratico économique en s’intéressant à l’ajustement du loyer lorsque la valeur locative et la commercialité se modifient au cours du bail.
Quelle réponse à la crise conjoncturelle et structurelle des loyers commerciaux ? Faut-il réécrire l’article L. 145-38 du Code de Commerce et faire évoluer la fixation de la valeur locative ?
Le débat sur l’encadrement des loyers est très présent depuis la campagne des élections municipales 2025/2026 et se prolongera jusqu’à la prochaine élection présidentielle en 2027. Le sujet correspond d’ailleurs à l’actualité économique préoccupante de notre pays puisque le nombre de faillites d’entreprises n’a jamais été aussi important (le chiffre annuel vient de dépasser 70 000) et le secteur de l’habillement paie un lourd tribut puisque les fermetures de magasins se sont comptées par centaine.
De nombreuses conférences et articles doctrinaux ont été publiés sur ce thème. Une proposition de loi relative à l’encadrement des loyers des baux commerciaux a même été déposée par 38 parlementaires (projet n°2566) le 3 mars 2026 ; elle propose un dispositif expérimental pour cinq ans, que les communes pourront activer ou non.
Evidemment si l’intention était d’exprimer une pensée déjà unanimement partagée par les différents acteurs du commerce, notre conférence aurait pu conclure avant même d’avoir débattu : «L’idée d’encadrer les loyers commerciaux semble illusoire et ne réglera pas les différentes problématiques soulevées ces derniers mois» …
Le dictionnaire Larousse définit l’encadrement comme un : «ensemble de mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la hausse des prix». L’encadrement limiterait donc la hausse mais n’agirait pas sur la baisse des loyers incriminés.
Le prix des loyers commerciaux est déjà largement encadré par les textes existants : le principe du plafonnement du loyer, l’indexation, le lissage du déplafonnement, la mensualisation du loyer ou la récente clause tunnel autorisée par la loi de simplification de l’économie représentent incontestablement un encadrement des loyers… Le statut du bail du commerçant (issu du décret du 30 septembre 1953) est même plutôt très protecteur dans son évolution historique, y compris en comparaison de nos voisins européens.
Les commerçants ne réclament d’ailleurs pas «l’encadrement» des loyers au sens défini ci-dessus mais dénoncent plutôt certaines situations excessives et souhaitent pouvoir obtenir la révision d’un loyer à juste proportion de leurs activités, lorsque celles-ci se voient impacter par un changement de commercialité durable (cf. extrait de la pétition des commerçants Lillois qui a recueilli plus de 3000 signatures en novembre 2025).
À suivre :
• Problématique
• La solution de l’article L 145-38 du Code de commerce
• La solution de l’évolution de la fixation de la valeur locative statutaire
Jean-Jacques MARTEL, Docteur en droit, expert agréé par la Cour de cassation, médiateur de justice près les cours d’appel de Paris et Douai, président d’honneur de la CNEJI, maître de conférences à l’université de Lille
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