L'indemnité d'éviction en matière de bureaux

par Bertrand RACLET & Thomas CAUSSE, avocats au barreau de Paris
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La location de bureaux commerciaux relève le plus souvent du statut des baux commerciaux, quand elle n’est pas soumise à la réglementation des baux professionnels propres aux professions libérales. Lorsque survient l’éviction du preneur, les règles fixées par le statut des baux commerciaux s’appliqueront, si le locataire remplit les conditions légales pour y prétendre.

L’approche de la valorisation de l’indemnité d’éviction due au locataire diffère toutefois de celle d’une boutique, en présence d’une activité la plupart du temps transférable dans d’autres locaux, transfert qui n’engendre normalement pas de perte de clientèle ou une perte marginale.

L’une des difficultés dans l’appréhension de constantes de l’indemnité d’éviction tient au particularisme du marché locatif de bureaux.

Ce marché connaît des variations plus rapides et plus importantes que d’autres marchés locatifs immobiliers, selon les évolutions de l’économie et les besoins des locataires.

Ainsi, par exemple, la pandémie de Covid-19 a-t-elle accéléré le recours au télétravail, d’où il semble résulter une augmentation de la demande de locaux de plus petite taille, mais bénéficiant d’une meilleure situation et desserte ou encore de locaux dotés de davantage de possibilités de salles de réunion. De même, certaines organisations du travail (flex office, télétravail, coworking) semblent générer une plus grande demande en locaux d’espaces de travail «alternatifs», favorisant la vie collective à l’intérieur de l’immeuble.

Il est ainsi traditionnellement admis qu’il n’y a pas un, mais des marchés de bureaux, tant la situation peut différer, aussi bien géographiquement qu’à l’intérieur d’une même zone, selon la catégorie de taille des locaux. C’est dans les grands centre urbains et leur périphérie que se cristallisent sensiblement ces différences. Dans certains secteurs géographiques, le passage d’une pénurie de locaux à celui d’une suroffre peut se produire assez rapidement, d’autant qu’il dépend aussi du rythme des mises en chantiers de construction ou de réhabilitation qui se programment à l’avance.

Il peut en résulter la nécessité pour le bailleur de récupérer des locaux loués pour les restructurer et les adapter à ces évolutions avant de les relouer.

Il en résultera également des variations du marché en termes de niveau de loyer, mais aussi des avantages consentis au locataire, notamment la franchise accordée lors de l’entrée dans les lieux, qui fait partie des instruments traditionnels de la négociation du bail, différenciant ainsi le loyer facial du loyer économique, ou encore l’éventuelle prise en charge par le bailleur de divers travaux d’aménagement qui allègeront la charge d’investissement du preneur.

Aussi, certains postes d’indemnités accessoires subiront-ils des modifications importantes selon l’état du marché locatif, qu’il n’est pas toujours aisé d’appréhender, en particulier lorsque le locataire est toujours en place au moment d’expertiser ou de statuer sur l’indemnité d’éviction et ne peut justifier de frais et investissements réels. 

Lorsque la demande est faible, le bailleur n’aura guère intérêt à l’éviction de son locataire s’il n’a pas de projet de travaux sur l’immeuble, tandis que le locataire de son côté pourra plus facilement qu’en matière de boutiques, faire un usage efficace de la possibilité qui lui est légalement donnée de renoncer à son droit au maintien dans les lieux et de quitter les locaux au moment le plus propice pour lui, avant même la fixation de l’indemnité d’éviction, sachant que l’indemnité viendra compenser les investissements effectués.

Article paru dans les Annales des Loyers N° 04 avril 2023

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