Annales des loyers

L’information du locataire en cas de vente du logement constitue un enjeu essentiel, au croisement du droit au logement et du droit de propriété. Adapter les règles applicables est indispensable pour sécuriser les ventes tout en assurant une protection équilibrée des intérêts en présence.

Dans le cadre des baux d’habitation régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la vente du logement constituant la résidence principale du locataire met en tension deux intérêts : celui du propriétaire et celui du locataire - ainsi que des personnes vivant avec lui. Le premier dispose d’un droit de propriété, droit fondamental, lui conférant la jouissance et la disposition absolue du bien par principe. Le second détient un droit au logement, droit opposable, non au bailleur, mais à l’État. La conciliation entre ces deux droits s’opère par un encadrement normatif favorisant l’accession à la propriété des locataires si la vente est envisagée sans occupant. Le législateur impose à cet effet une information du locataire lorsqu’un congé pour vendre lui est délivré à la fin de son bail. Le régime est plus favorable dans les cas prévus par les lois n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et n° 2006-685 du 13 juin 2006 : le locataire bénéficie d’un droit de préemption lors d’une vente survenant en cours de bail et est maintenu dans les lieux s’il décide de ne pas acheter.

Cette obligation d’information donne lieu à un contentieux nourri. Congés sans offre réelle, offre à un prix dissuasif ou avec des mentions imprécises : autant de manquements qui affaiblissent le droit de préemption du locataire face à des bailleurs indélicats ou dépassés par la technicité des textes. Mais il faut aussi souligner parfois le comportement de locataires fragilisant la sécurité juridique de la vente et retardant un acte utile ou nécessaire pour le bailleur en termes de gestion patrimoniale (contestation de la validité d’un congé ou d’une offre de vente, sans volonté d’acquérir, départ après réception des informations sans laisser d’adresse rendant toute communication ultérieure incertaine…) et dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires si le bien loué est un lot de copropriété. Dans un contexte de transition environnementale impliquant une obligation de rénovation des immeubles pesant sur les propriétaires¹, d’encadrement des loyers dans les territoires tendus ou encore de lutte contre les copropriétés en difficultés, voire dégradées concernant majoritairement des immeubles avec des locataires², l’information de ce dernier devient le point de cristallisation d’enjeux plus larges. Ainsi si l’information du locataire en cas de vente est nécessaire (I), son traitement doit évoluer (II) pour redéfinir un équilibre permettant une meilleure prise en compte de tous les intérêts en présence.

1. «Les copropriétés à l’aune des transitions urbaine, environnementale et digitale : perspectives comparatives», Edilaix, 2023

2. Rapport n° 736 sur la paupérisation des copropriétés, mieux la connaître pour mieux la combattre, juill. 2024.

Vous avez lu 12% de l'article paru dans les Annales des Loyers N° 01-02 de Janvier-Février 2026 

À suivre :

• La nécessité de l’information du locataire en cas de vente

• La nécessité d’un régime rénové de l’information du locataire en cas de vente

Béatrice BALIVET, Maître de conférences-HDR, Directrice de l’IDPI

Acheter cette chronique en version PDF
pour 19,99 € seulement sur edilaix.com