Annales des loyers

Cass. 3^e civ., 23 novembre 2022, trois arrêts, n° 21-20.187, publié au bulletin

Article paru dans les Annales des Loyers N° 01-02 de janvier-février 2023

Cass. com., 20 mars 2019, n° 17-50.050, inédit.

Cass. 3^e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059, publié au bulletin.

Cass. 3^e civ., 4 juillet 2017, n° 17-70.008, publié au bulletin.

Cass. 3^e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940, Commentaire en p. 142.

Le 2 octobre 2009, le locataire a adressé au bailleur une demande de renouvellement de bail. Le 21 février 2012, elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé au montant susvisé. L’action est déclarée prescrite par les juges d’appel, le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 étant expiré. Au soutien de son pourvoi, le locataire a fait valoir qu’à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois à compter de la demande de renouvellement, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent et qu’il appartient alors au bailleur, s’il entend manifester son désaccord sur le prix proposé de saisir le juge des loyers, dans le délai de deux ans prévus par l’article L. 145–60 du Code de commerce. Le pourvoi est rejeté : l’action du preneur en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Or, le bail renouvelé ayant pris effet le 1er janvier 2010, l’action du locataire, qui avait notifié son mémoire en demande plus de deux ans après cette date, était prescrite.

Cass. 3^e civ., 6 octobre 2016, n° 15-21.478, inédit.

Pour s’opposer à la demande du locataire de révision de son loyer à la baisse en application de l’article L. 145-39 du Code de commerce, le bailleur faisait valoir la clause du bail par laquelle le locataire renonçait à demander une diminution du loyer. Ni les juges d’appel ni la Cour de cassation ne l’ont suivi. Cette clause est contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux ; la locataire pouvait donc se prévaloir de sa nullité. La renonciation à un droit ne peut valablement intervenir qu’une fois ce droit acquis. Or, depuis la signature du bail, il n’était pas établi que, par le jeu de l’indexation, le loyer ait augmenté de plus du quart. La renonciation de la locataire, qui portait sur son droit de demander la révision du loyer à la baisse et non sur le bénéfice du statut, n’était pas valable.

Cass. 3^e civ., 6 octobre 2016, n° 15-12.606, Commentaire en p. 135.

Le 21 juin 2013, le locataire de locaux à usage commercial a fait pratiquer une saisie attribution à l’encontre des bailleurs pour recouvrement de la somme de 64 282,47 euros en vertu d’un jugement du 23 mars 2011, confirmé par arrêt du 17 octobre 2012, qui, après avoir constaté le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé le 28 février 2007, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à un montant inférieur à celui du précédent bail. Le bailleur, soutenant que le congé donné le 24 août 2012 par le locataire à effet du 28 février 2013 valait exercice du droit d’option et renonciation au renouvellement du bail et que ni l’arrêt du 17 octobre 2012 ni le jugement confirmé ne contenaient constat d’une créance liquide et exigible au profit du locataire, a saisi le juge de l’exécution d’une demande de mainlevée de la saisie pratiquée.
La demande rejetée, le bailleur a formé un pourvoi en invoquant d’abord le fait que le preneur et le bailleur disposent d’un délai d’un mois, à compter de la décision définitive fixant le montant du bail renouvelé, pour exercer l’option leur permettant de renoncer à ce renouvellement et que, si le bail n’est pas renouvelé, le locataire, occupant sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé, n’est plus redevable du loyer qui a été fixé, mais, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation. Dès lors, la décision qui fixe le loyer du bail renouvelé ne peut comporter de condamnation relativement à une dette ou une créance de loyer et elle ne peut par conséquent constituer un titre exécutoire. Sur ce point, la Cour rejette le pourvoi. Si elle confirme que jusque dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur ou le preneur peuvent opter pour le non-renouvellement du bail, elle fait néanmoins valoir que ce délai ne fait pas obstacle à l’exécution de la décision définitive fixant le montant du loyer, qui peut être poursuivie tant que le droit d’option n’est pas exercé.
Le bailleur invoquait encore le fait que la décision qui fixe le montant du loyer du bail renouvelé ne peut entraîner de condamnation de l’une ou l’autre des parties à payer la différence entre le loyer fixé et celui qui a été payé, avant que le droit d’option qui permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer au renouvellement du bail ne soit purgé. Là encore, le pourvoi est rejeté. Les décisions en cause constituaient des titres exécutoires qui permettaient au locataire d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés depuis le 1er mars 2007, le congé de la locataire mettant un terme, le 28 février 2013, au bail renouvelé ne pouvant s’interpréter comme une renonciation au renouvellement du bail

Cass. 3^e civ., 3 novembre 2016, n° 15-16827, publié au bulletin.

Le bail de 10 ans liant les parties comportait une clause de détermination du loyer composé d’un loyer de base minimum et d’un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires du locataire et prévoyait, en cas de renouvellement, que, «dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué», et qu’à «défaut d’accord le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur». La société bailleresse, qui a accepté le principe de renouvellement, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti. Pour rejeter la demande, la cour d’appel a retenu que l’existence d’une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n’est pas fixé selon les critères définis à l’article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l’obligation d’appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération tel qu’un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, que l’accord des parties et la liberté contractuelle dont il est l’expression ne permet pas d’écarter cette incompatibilité, que, si les parties peuvent librement stipuler s’agissant du loyer initial et peuvent, d’un commun accord, fixer par avance les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé, elles ne peuvent que stipuler sur les droits dont elles ont la disposition ; qu’en l’espèce, dans le débat judiciaire qui s’ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l’article L. 145-33 s’imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d’autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative. L’arrêt est cassé au visa de l’article 1134 du Code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 145-33 du Code de commerce. La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ; que le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle.