Quelle est la place du logement social au sein de la loi ELAN ? Quelle est l’ampleur des réformées initiées par cette loi ? Quelles sont les principales innovations instaurées ? A travers une première approche des apports de la loi ELAN, ces différentes interrogations sont abordées.
Réformer le logement social est un des objectifs majeurs du législateur dans le cadre de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN. Un titre de cette loi est entièrement consacré aux «Evolutions du secteur du logement social», mais il serait inexact de penser que l’ensemble des évolutions adoptées figurent dans ce titre. D’autres apparaissent dans le titre 1er «Construire plus, mieux et moins cher», dans le titre II «Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale» ou encore dans le titre IV «Améliorer le cadre de vie».
Les réformes proposées sont non seulement ambitieuses quant aux objectifs affichés, mais également vastes quant aux domaines concernés. Ainsi le législateur s’attache à modifier tant la structure du logement social que le fonctionnement de celui-ci. L’étude des multiples dispositions relatives au fonctionnement du secteur social permet de dégager, non sans difficulté, deux enjeux principaux que l’on peut qualifier de contemporains, au sens de ce qui est de notre époque sans pour autant qu’ils ne puissent être qualifiés de novateurs : faciliter l’accession à la propriété d’un logement social d’une part (I), améliorer l’accès à un logement locatif social, d’autre part (II).
I.- Faciliter l’accession à la propriété d’un logement social à l'amiable
S’il est un objectif récurrent pour le législateur depuis plus de cinquante ans : c’est celui de l’accession sociale à la propriété. Le nombre de réformes successives poursuivant cette finalité traduit à la fois l’importance de cet objectif, mais aussi le constat d’un échec des dispositifs mis en place. Un échec qui, comme le souligne un auteur, n’est pas uniquement dû au contenu de ces réformes, mais tient aussi en partie à un manque d’enthousiasme des organismes d’HLM pour mettre en place une politique active sur ce thème. Pourtant, l’accession sociale à la propriété apparaît aujourd’hui comme une nécessité pour répondre à des enjeux de société car permettre l’accession à la propriété de personnes aux revenus modestes, c’est redonner au logement social son rôle de tremplin ; c’est garantir une stabilité à certains ménages, mais également et peut-être même principalement pour répondre à un enjeu financier. Les ventes de logements sociaux doivent permettre d’optimiser les capacités financières des bailleurs sociaux par la limitation des dépenses en réduisant le montant des charges d’entretien et par un accroissement des ressources indispensables pour permettre de construire et de rénover et faire ainsi face à la baisse de ressources imposées par la loi de finance pour 2018. L’objectif de la loi ELAN est chiffré : passer de 8 800 ventes par an à 40 000, soit 1 % du parc social. Pour atteindre cet objectif, le législateur compte sur l’encouragement d’abord, et sur l’assouplissement ensuite.
A.- L’encouragement
La suggestion.- Encourager les ménages à revenus modestes à devenir propriétaires en leur suggérant cette voie, telle est l’une des propositions retenues par le législateur dans le cadre de la loi ELAN. Désormais, les commissions d’attribution des logements sociaux, devenues les commissions d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements lorsqu’elles examineront les conditions d’occupation des logements, pourront conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel.
L’accompagnement.- Parallèlement, les ménages intéressés par l’accession sociale à la propriété pourront être accompagnés dans leur recherche de financements. Les organismes d’HLM sont, en effet, autorisés à faire du conseil en financement et à assurer le rôle d’intermédiaire entre les accédants à la propriété et les établissements bancaires partenaires pour orienter les ménages vers les financements les plus adaptés.
La sécurisation.- Enfin, l’acquisition de logements sociaux anciens est sécurisée par l’obligation faite aux organismes vendeurs d’insérer, dans les contrats de vente, une clause de rachat valable pour une durée de dix ans, applicable en cas de perte d’emploi, de rupture du cadre familial ou de raisons de santé lorsque la vente se fait au bénéfice d’une personne physique qui remplit certaines conditions de ressources. Ce mécanisme qui existait déjà pour les logements neufs vendus dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), est élargi par la loi ELAN aux logements anciens.
B.- L’assouplissement
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