L’importance de la couverture des risques locatifs n’est plus à démontrer, dans la mesure où un sinistre d’importance peut détruire la chose louée et laisser le bailleur démuni pour reconstruire, ou tout simplement pour gérer les recours des tiers ; c’est la raison pour laquelle le législateur (loi ALUR du 24 mars 2014) a prévu de permettre au bailleur de reprendre la main en cas de carence du preneur, à assumer cette obligation élémentaire, ou bien si ce locataire est suspect d’une incurie qui pourrait justifier que la garantie soit prise par le bailleur pour le compte des occupants, sans préjudice des garanties complémentaires que le propriétaire est susceptible ou contraint de prendre pour se couvrir lui-même des risques de toute nature. En effet, ladite loi ALUR a obligé le bailleur à souscrire une garantie propre, mais partielle, bien qu’il n’occupe pas lui-même les lieux loués, qui va désormais s’articuler avec le contrat du preneur dans le cadre de la nouvelle convention inter-assureurs à effet du 1er juin 2018.
Si le locataire commerçant est rarement en défaut car il lui faut couvrir son activité sous divers angles, sans oublier le local d’exploitation sans lequel le fonds est orphelin, il en est autrement du preneur d’habitation, même principale, pour lequel les démarches qui lui incombent traditionnellement sont parfois considérées avec désinvolture. C’est ainsi que l’habitude a été prise par les administrateurs de biens d’exiger du candidat locataire qu’il justifie avant la signature du bail de la souscription d’une assurance dite «multirisques habitation» qui comporte, outre une assurance de dommages causés à l’immeuble ou à son contenu, une assurance de responsabilité civile «vie privée» à large spectre.
Néanmoins, et en dépit de la clause de style imposant au preneur de justifier, année après année, du maintien de ladite garantie dans le temps, il n’est pas rare qu’intervienne une rupture de la chaine des garanties précarisant alors l’occupation de façon d’autant plus préoccupante que la faute éventuelle du gestionnaire, qui ne veillerait avec une grande rigueur sur la prolongation – généralement par tacite reconduction annuelle – du contrat d’assurance initial aura pour conséquence de lui transférer de facto la charge du sinistre éventuel non couvert. Le gérant de l’immeuble devra donc programmer soigneusement la demande de justification du paiement de la prime afférente à l’année nouvelle qui s’ouvre de façon aléatoire (car cela ne correspond pas nécessairement à l’année civile) à l’expiration de la période annuelle pour laquelle est détenue par anticipation une justification probante.
I.- étendue de la garantie en fonction de la nature des locations en cause
A.- Sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, régissant les baux de résidence principale, y compris mixtes
Comme on le sait, il s’agit alors d’une législation entièrement d’ordre public, qui prévoit des clauses-types obligatoires, et il convient d’aller piocher dans les textes non codifiés pour en déduire le socle basique qui s’impose aux parties, libres néanmoins d’améliorer à leur guise mais d’un commun accord, par des clauses particulières les plafonds de garantie ou les modalités variées de couverture, voire d’élaborer une convention sui generis.
La loi du 6 juillet 1989, que la future loi ELAN ne prévoit pas de modifier de ce chef, consacre son article 7 g (obligations du locataire) à l’assurance de la location d’habitation et prévoit simplement que le preneur devra «s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire» et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année sur demande du bailleur par une attestation de l’assureur ou de son représentant. C’est ce même texte qui prévoit la faculté pour le bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire au sens de l’article L 112-1 du Code des assurances, limitée à la responsabilité locative. La prime annuelle est alors récupérable par douzièmes avec le loyer et portée distinctement tant sur l’avis d’échéance que sur la quittance. La résiliation en est faite «dans le plus bref délai prévu par la législation en vigueur» si le preneur remet une attestation ou en cas de départ avant le terme, la prime de la période commencée demeurant récupérable. Il est précisé au III de l’article 8-1 de la loi de 1989 que les colocataires peuvent provoquer pareillement la résiliation en cas de souscription d’une assurance pour compte.
Peu précis, toutefois, est le contrat-type prévu par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, faute de développer le principe général posé par la loi. Ainsi, les annexes 1 (location nue) et 2 (location meublée) indiquent seulement que [...]