L’importance de la couverture des risques locatifs n’est plus à démontrer, dans la mesure où un sinistre d’importance peut détruire la chose louée et laisser le bailleur démuni pour reconstruire, ou tout simplement pour gérer les recours des tiers ; c’est la raison pour laquelle le législateur (loi ALUR du 24 mars 2014) a prévu de permettre au bailleur de reprendre la main en cas de carence du preneur, à assumer cette obligation élémentaire, ou bien si ce locataire est suspect d’une incurie qui pourrait justifier que la garantie soit prise par le bailleur pour le compte des occupants, sans préjudice des garanties complémentaires que le propriétaire est susceptible ou contraint de prendre pour se couvrir lui-même des risques de toute nature. En effet, ladite loi ALUR a obligé le bailleur à souscrire une garantie propre, mais partielle, bien qu’il n’occupe pas lui-même les lieux loués, qui va désormais s’articuler avec le contrat du preneur dans le cadre de la nouvelle convention inter-assureurs à effet du 1er juin 2018.
Si le locataire commerçant est rarement en défaut car il lui faut couvrir son activité sous divers angles, sans oublier le local d’exploitation sans lequel le fonds est orphelin, il en est autrement du preneur d’habitation, même principale, pour lequel les démarches qui lui incombent traditionnellement sont parfois considérées avec désinvolture. C’est ainsi que l’habitude a été prise par les administrateurs de biens d’exiger du candidat locataire qu’il justifie avant la signature du bail de la souscription d’une assurance dite «multirisques habitation» qui comporte, outre une assurance de dommages causés à l’immeuble ou à son contenu, une assurance de responsabilité civile «vie privée» à large spectre.
Néanmoins, et en dépit de la clause de style imposant au preneur de justifier, année après année, du maintien de ladite garantie dans le temps, il n’est pas rare qu’intervienne une rupture de la chaine des garanties précarisant alors l’occupation de façon d’autant plus préoccupante que la faute éventuelle du gestionnaire, qui ne veillerait avec une grande rigueur sur la prolongation – généralement par tacite reconduction annuelle – du contrat d’assurance initial aura pour conséquence de lui transférer de facto la charge du sinistre éventuel non couvert. Le gérant de l’immeuble devra donc programmer soigneusement la demande de justification du paiement de la prime afférente à l’année nouvelle qui s’ouvre de façon aléatoire (car cela ne correspond pas nécessairement à l’année civile) à l’expiration de la période annuelle pour laquelle est détenue par anticipation une justification probante.
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