Intervention lors du colloque organisé en décembre 2018, par Edilaix sur “l’actualité et le devenir des baux ruraux”. Le style oral a été conservé.
Sommaire
Partie I.- Le recours à l’emphytéose
A.- Le bail emphytéotique, bail dérogatoire au statut des baux ruraux
- a.- Le contenu du bail
- b.- La valeur du bail emphytéotique
- c.- La libre cession du bail emphytéotique
- d.-La fiscalité du bail emphytéotique
B.- Le bail emphytéotique instrument de «portage foncier» diversifié
- a.- Les modalités d’un portage diversifié
- b.- L’exécution du bail emphytéotique en cours
1.- La révision et l’indexation de la redevance
2.- L’imprévision et l’incidence de l’ordonnance du 10 février 2016
3.- La fin du bail emphytéotique
Partie II.- La pathologie des baux emphytéotiques
A.- Les risques de requalification
- a.- Les clauses de nature à précariser les droits de l’emphytéote
- b.- Les clauses restrictives des droits de l’emphytéote
B.- Les applications inadaptées
1.- Introduction.-
Ce vieux contrat, dénommé bail emphytéotique ou emphytéose, du grec «emphuteuein»(c’est à dire planter), dont on fait remontrer l’origine à l’époque romaine, se démarque des contrats de location principalement par son caractère réel et sa longévité dans l’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) situé dans le titre V du Livre IVème dudit code, intitulé Baux ruraux.
Le caractère réel, qui le rapproche beaucoup du droit de propriété, ou du droit de jouissance exclusif reconnu assez récemment par la Cour de cassation, vient probablement de son origine lointaine et de son régime controversé et imprécis, issu des lois révolutionnaires qui avaient converti les baux emphytéotiques de l’ancien régime, avec redevances féodales et perpétuelles, en pleine propriété au profit de l’emphytéote, tout en reconnaissant par ailleurs, les emphytéoses temporaires .
Les baux emphytéotiques étaient fréquemment utilisés «surtout au XVe siècle qui semble marquer l‘apothéose de ce procédé d’amodiation du sol».
Cette législation complexe avait même conduit Portalis à considérer que les lois révolutionnaires avaient aboli l’emphytéose au point qu’il déclarait :«… nous avons abandonné à la sagesse du gouvernement la question de savoir s’il est convenable d’en provoquer le rétablissement».
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