Le dynamisme de l’activité immobilière et le niveau toujours très faible des taux d’intérêt dessinent actuellement une configuration relativement favorable à l’investissement locatif, le financement à crédit de l’immobilier offrant un effet de levier significatif. La création d’une SCI pour réaliser l’investissement pose cependant des questions spécifiques à la fois quant au montage de l’opération (I) et au choix du financement (II).
Les modalités d’octroi d’un prêt diffèrent selon que les emprunteurs sont des personnes physiques ou regroupés en société. Une attention particulière doit alors être portée aux critères suivants.
A.- La capacité de financement
La création d’une société est susceptible de pallier l’insolvabilité d’un candidat investisseur, le risque étant alors apprécié au niveau de la structure, tandis que l’éventail des garanties susceptibles d’être proposées au banquier s’avère en théorie plus large en présence d’une communauté d’acquéreurs.
B.- Le choix des garanties
L’octroi d’un prêt à une SCI plutôt qu’à une personne physique est susceptible de fragiliser le prêteur pour les raisons suivantes :
C.- Le niveau d'engagement
La SCI ayant la réputation de protéger ses associés des revendications de leurs créanciers, certaines sociétés peuvent être délibérément constituées pour organiser l’insolvabilité des fondateurs. Sans être usurpée, cette réputation d’impunité n’est pas totalement fondée.
II.- Le financement par avances en compte d'associé
Usuelle, l’expression «comptes courants d’associés» traduit mal la diversité des formules envisageables
A.- Plusieurs avantages
Avancer des fonds à sa société, c’est prêter à une personne que l’on connaît bien et en qui on a normalement confiance… Mais les avantages pour la SCI sont a priori tout aussi séduisants :
B.- Quelques subtilités fiscales
La mise en place d’avances en compte d’associé a des implications fiscales à la fois pour la société et ses membres.