Parmi les nombreuses missions qui lui sont dévolues et qui occupent intensément son quotidien, le syndic a le devoir absolu de conserver l’immeuble et de répondre à l’urgence lorsqu’elle sera caractérisée. La préservation de l’immeuble est son cœur de métier.
Cette impérieuse nécessité va le placer dans un contexte exceptionnel aigu qui ne devra cependant pas occulter le respect des droits des copropriétaires.
«Pompier de la copropriété», le syndic a alors des pouvoirs accrus, ce qui a pour corollaire d’engager encore plus fortement sa responsabilité.
Nous verrons dans un premier temps comment caractériser l’urgence (I) puis, dans un second temps, la gestion de l’urgence (II).
*Chronique issue des actes du colloque ''L'urgence et l'immeuble'' - 1er juin 2018 - Aix en Provence
I.- Sur la notion d'urgence
Parce que l’urgence est un temps d’exception et privatif d’une partie des prérogatives des copropriétaires, les contours de cette notion doivent être précisés.
A.- L’état d'urgence
La loi du 10 juillet 1965 ne donne pas de définition précise, ce qui présente le mérite de permettre une adaptation à toutes sortes de situations.
Sans doute ne faut-il pas trop enfermer cette notion dans un cadre précis mais ne pas oublier non plus qu’elle peut laisser place à des abus, l’urgence véritable devant être distinguée de l’urgence de convenance. Les documents anciens de plusieurs mois ne peuvent permettre de mettre en exergue une quelconque urgence, de même qu’il est délicat de soutenir la nécessité d’intervenir au plus vite si les travaux de réfection à entreprendre sont le fruit d’un défaut d’entretien patent.
L’article 18 de la loi de 1965 impose au syndic «en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (l’immeuble)».
Il est évident qu’il ne peut s’agir que de travaux ayant trait à la conservation du bien : réparations, confortements et en aucun cas des travaux d’amélioration.
Il reste, cependant, à savoir ce que recouvre la notion de «sauvegarde de l’immeuble».
Est-ce le péril imminent ? Est-ce seulement une potentielle atteinte à la structure même de l’immeuble ?
L’idée d’un danger, qu’il soit technique et/ou humain est le fil conducteur des différentes jurisprudences qui ont été rendues. «L’urgence doit s’imposer comme un constat d’évidence».La seule urgence ne suffit pas, les travaux doivent être nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Atias précise qu’«il y a “urgence” lorsqu’en lui-même, le défaut de réaction rapide occasionnerait un préjudice. Le syndic, organe d’exécution en temps normal, reçoit un pouvoir d’initiative parce que prendre le temps de saisir l’organe délibérant pourrait entraîner une perte appréciable».
Le syndic devra ainsi apprécier si l’urgence est caractérisée, sachant qu’en cas de contestation ultérieure, la notion d’urgence sera souverainement appréciée par les juges du fond.
Cette approche empirique nécessite d’étudier les différents cas qui ont été retenus par la jurisprudence.
B.- Les cas d'urgence
• Ont été considérés comme urgents, des travaux touchant à la salubrité et à la solidité de l’immeuble :
- la reconstruction partielle d’un mur mitoyen pour des motifs de sécurité ;
- les travaux de réfection de [...]