Annales des loyers

L’essentiel

Article paru dans les Annales des Loyers N° 10 d'octobre 2021

Un contrat de vente signé entre un promoteur privé et un particulier peut comprendre une clause dite anti-spéculative. Cette clause confère souvent des droits à une personne publique n’étant pas signataire du contrat. Si la clause est violée et que la personne publique inflige de ce fait une pénalité, le juge judiciaire reste compétent en cas de contestation de la sanction.

Tribunal des conflits, 5 juillet 2021, n° C4214, publié

Le commentaire

La puissance publique subventionne massivement l’accession à la propriété dans le logement intermédiaire. Au cœur des zones tendues, cela cause une difficulté. Les ménages soutenus peuvent obtenir des plus-values spectaculaires à la revente. Les collectivités territoriales exigent donc souvent des garanties pour éviter ces effets d’aubaine. Ainsi, les promoteurs doivent parfois insérer des clauses anti-spéculatives dans les contrats de vente qu’ils concluent avec les particuliers. 

Ces clauses induisent une limitation du droit de propriété au nom de l’intérêt général. Elles confèrent donc un pouvoir spécifique à la puissance publique. Or, l’accès de tous à un logement décent est un objectif à valeur constitutionnelle . Cela peut justifier des atteintes à la liberté contractuelle et au droit de propriété.

Les clauses anti-spéculatives sont donc possibles à condition d’être limitées dans le temps et proportionnées. Elles résultent, dès lors, de la mise en œuvre de prérogatives spécifiques dont dispose la puissance publique.

Ces clauses anti-spéculatives sont donc exorbitantes du droit commun et certains ont pu croire que le contentieux qu’elles génèrent doit être tranché par le juge administratif (I). Pourtant, les contrats de vente signés entre personnes privées relèvent du droit privé (II).