[LOGEMENT] Veille.- Rapport.- Logement.- Crise.- Propositions

par Guilhem GIL, Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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D. Estrosi Sassone, V.  Artigalas et A. Gacquerre, Rapport d’information n° 567, Crise du logement, Sénat, 30 avril 2024

Un rapport d’information sénatorial, consacré à la crise du logement, identifie tout d’abord les principaux symptômes de la crise du logement : chute des volumes de la construction neuve, forte baisse des transactions dans l’ancien, effondrement du nombre de crédits immobiliers, ampleur du mal-logement. Selon les auteurs du document, cette crise du logement a plusieurs origines. La première est l’effet inflationniste de l’environnement financier, les taux bas ayant conduit à une explosion des prix de l’immobilier. Cette évolution a été prolongée et accentuée par l’augmentation de la durée des prêts et de l’endettement des ménages. Cette hausse des prix a été concomitamment la cause d’une forte détérioration de la rentabilité locative, les loyers ayant globalement progressé au même rythme que les revenus. La troisième cause est la difficulté de la construction neuve à suivre la demande soutenue de logements, cette tendance ayant été renforcée par les mouvements de desserrement des ménages et de vieillissement de la population. Enfin, s’est progressivement cristallisé un changement de regard sur l’acte de construire, celui-ci faisant désormais l’objet de nombreux recours des riverains au nom de l’écologie et de la préservation du cadre de vie. 

Les auteurs du document préconisent une réponse articulée autour de deux axes. Tout d’abord, une nécessaire relance de la demande pour un effet à court terme. Il est alors proposé de stopper l’attrition du marché locatif, d’une part, en donnant aux maires les moyens de réglementer sévèrement les meublés de tourisme partout où ces locations provoquent un effet d’éviction sur l’habitat permanent et, d’autre part, en repoussant à 2028 au lieu de 2025 l’interdiction de location des logements classés G, le nouveau calcul du DPE pour les petites surfaces étant jugé insuffisant. Ensuite, afin de relancer l’accession à la propriété, il est proposé de revenir sur le recentrage du PTZ, voire l’élargir à l’achat en BRS, de revenir sur la suppression de l’APL-accession, et, enfin, de supprimer le caractère obligatoire des préconisations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui expliqueraient de l’ordre de 20 % des refus de crédit aujourd’hui. En outre, pour soutenir l’investissement locatif réalisé par les particuliers, est soutenue une exonération de droits de succession d’un logement neuf acquis en VEFA et un élargissement aux particuliers des avantages concédés aux institutionnels (crédits d’impôt et TVA à 10 %) pour investir dans le logement intermédiaire. Enfin, au titre de cette relance de court terme, il est proposé de promouvoir le logement social par un financement exceptionnel des bailleurs en fonds propres pour l’acquisition de programmes neufs en complément de l’acquisition de 30 000 logements menée par CDC Habitat et Action Logement.  

S’agissant de la relance de l’offre pour un impact à moyen terme, trois axes sont proposés. Le premier de ces axes consiste à simplifier l’acte de construire en réduisant les délais, en parallélisant les démarches et en diminuant les recours. Le deuxième axe consiste à redonner la main aux élus locaux en matière de logement, notamment au travers de l’extension des dérogations accordées aux zones tendues et de la participation à la détermination des zonages ou encore de la sécurisation juridique des «chartes promoteurs» qu’ils ont pu conclure pour limiter la spéculation foncière. Le troisième axe réside dans la mobilisation des réservoirs fonciers, notamment au travers de la transformation de bureaux en logement ou encore de la requalification des zones commerciales en entrée de ville. Enfin, s’agissant de la refondation proposée, plusieurs propositions sont formulées par le document afin de refonder la politique du logement autour de trois objectifs majeurs : offrir un logement pour tous en redéfinissant l’appui de la nation aux bailleurs sociaux et en réaffirmant le modèle du logement social ;  débloquer le parcours résidentiel des classes moyennes au travers d’un soutien actif à l’accession qui pourrait passer par un renforcement du PTZ, accompagnée par un meilleur soutien à la rénovation énergétique du logement et à l’adaptation du logement au vieillissement ; reconnaître la contribution sociale et économique du bailleur privé, ce qui implique notamment de reconsidérer l’assujettissement des biens en location longue durée, éventuellement sous condition de loyer, à l’IFI.