[LOGEMENT] Projet de loi.- Logement intermédiaire.- Logements sociaux.- Droit de préemption.- Autorisation d’urbanisme.- Droit de préemption.- SLS.- Bail mobilité

par Guilhem GIL, Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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Lors du Conseil des ministres du 3 mai 2024, le ministère de la Transition écologique et le ministère délégué au Logement ont présenté un projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables. L’article 1er de ce texte inclut, dans les objectifs de production de la loi SRU, la construction de logements intermédiaires pour favoriser la mixité. Cette disposition a vocation à s’appliquer aux communes comptant plus de 15 % de logements sociaux (ou 10 % si leur objectif est de 20 %) et ayant signé un contrat de mixité sociale avec l’Etat dans lequel elles s’engagent sur une trajectoire et des moyens pour produire du logement social. En contrepartie, les communes concernées pourront comptabiliser leur production de logement locatif intermédiaire au sein des objectifs de rattrapage qui leur sont fixés (dans la limite de 25 % des objectifs). L’article 2 permet aux maires de décider de l’attribution des logements sociaux neufs. Dans le respect des règles nationales et dans le cadre collégial de la Commission d’attribution de logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL), le maire pourrait disposer, pour chaque logement neuf, du droit de classer les propositions faites par les réservataires et disposerait d’un droit de véto, à motiver, sur les candidatures proposées par chaque réservataire sur son contingent. En outre, le préfet pourrait déléguer au maire tout ou partie de son contingent de réservation pour les primo-attributions. L’article 3 crée un nouvel outil de préemption pour réguler les prix des terrains. Dans ce cadre, si la cession d’un terrain ou d’un bien est objectivement déconnectée des prix du marchés, les maires pourraient préempter les terrains vendus trop chers. Cet article permet également de prolonger la durée de validité des zones d’aménagement différé (ZAD), dans lesquelles les collectivités constituent des réserves foncières pour des projets futurs. L’article 4 réduit les délais de recours à un mois pour le recours gracieux et à un mois pour la réponse de l’autorité et supprime l’effet interruptif des recours en justice après recours gracieux. L’article 5 permet aux collectivités de définir des orientations d’aménagement favorables à la densification douce des zones pavillonnaires et de déployer des opérations de transformation urbaine. L’article 6 permet de ne déposer qu’une seule autorisation pour plusieurs projets, grâce à l’outil du permis d’aménager multisites. Ce permis d’aménager serait désormais accessible pour plusieurs sites non contigus pour la construction de logements, de magasins et de services publics. L’article 7 double le volume de logements intermédiaires que les bailleurs sociaux peuvent détenir directement, à hauteur de 20 % de leur parc de logements locatifs sociaux (contre 10 % aujourd’hui). L’article prévoit également de dégager des ressources en facilitant la revente de logements intermédiaires à des opérateurs dédiés. L’article 8 a comme finalité de permettre un pilotage efficace de la politique des loyers du parc social. Les bailleurs sociaux qui le souhaitent pourraient ajuster les loyers des logements anciens à la relocation, dans le respect des plafonds réglementaires applicables aux logements neufs. Cette faculté ne pourrait s’exercer qu’à la relocation, sans impact sur les locataires en place, et sans impact sur les loyers maximums de l’offre actuelle. L’article 9 souhaite favoriser les montages publics-privés entre bailleurs et promoteurs, et diversifier les ressources propres des bailleurs pour leur permettre de vendre jusqu’à 50 % de leur production de logements à des investisseurs ou particuliers. L’article 10 donne au préfet la faculté de confier une partie des attributions de logements sociaux à Action Logement, qui pourrait loger davantage de ménages fragiles salariés dans les zones où l’emploi est tendu. L’article 11 vise à renforcer la mobilité résidentielle dans le secteur du logement social.  L’article réduit de 50 % à 20 % le dépassement de plafond de ressources applicable dans le parc social et prévoit de prendre en compte le patrimoine des locataires, pour ceux qui ont pu constituer un patrimoine qui leur permettrait de se loger en dehors du parc social. Cet article responsabilise les bailleurs sociaux en prévoyant des sanctions pour ceux qui ne réaliseraient pas l’examen périodique de la situation des locataires. L’article 12 renforce les compléments de loyers pour les locataires dont la situation s’améliore, par le biais du dispositif de supplément de loyer de solidarité (SLS). Le texte abaisse son seuil de déclenchement et limite les exemptions possibles.  L’article 13 étend le bail mobilité au parc social et adapte la législation des attributions. Enfin, l’article 14 confie au maire la responsabilité d’autoriser la vente directe aux locataires du logement social, en supprimant les autorisations préfectorales et en sécurisant la gestion des copropriétés.