Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-11.707, publié au Bulletin.
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) relevant du secteur protégé, l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité de conclure un avant-contrat préalablement au contrat de VEFA, seule cette forme d’avant-contrat est autorisée. Cependant, le législateur n’exige en aucune manière que toutes les VEFA soient précédées d’un tel avant-contrat. Cet avant-contrat présente donc un caractère facultatif. La Cour de cassation, dans un arrêt qui aura les honneurs du Bulletin civil, confirme ce caractère facultatif et rappelle les conséquences qui naissent d’un tel caractère : la nullité du contrat préliminaire est sans incidence sur la validité de l’acte définitif (V. Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-15.519, FS-P+B, JCP N 2017, 1289, note M. Poumarède). Partant, bien que la nullité du contrat préliminaire fondée sur le non-respect des dispositions du Code de la consommation relatives au démarchage, ne soit pas contestée, la demande de l’acquéreur en nullité de l’ensemble des contrats conclus (contrat préliminaire de réservation, contrat de VEFA et contrat de prêt) doit être rejetée.
Il demeure important de rappeler aux rédacteurs des contrats définitifs que si la validité de ces derniers n’est pas affectée par la nullité des avant-contrats, cela ne signifie pas pour autant que ces contrats pourront produire leurs effets juridiques. En effet, lorsque le contrat relève du champ d’application du droit de rétractation de l’acquéreur non-professionnel d’un bien à usage d’habitation, dès lors que l’avant-contrat est nul, la notification du droit de rétractation est censée ne jamais avoir été réalisée. Cela signifie qu’à défaut d’avoir notifié un délai de réflexion à l’acquéreur avant que ce dernier ne s’engage dans le cadre du contrat définitif, l’acquéreur dispose toujours de la possibilité de se prévaloir de ce droit (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-13118).