Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-10.772, publié au Bulletin.
Promis à une large publicité, l’arrêt du 21 mars 2019 présente un double intérêt. Il précise les conditions d’une notification régulière du droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, d’une part, et les obligations du professionnel qui procède à cette notification, d’autre part.
En l’espèce, un couple vend un bien à usage d’habitation par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Il charge ce professionnel de l’immobilier de notifier aux époux acquéreurs l’avant-contrat afin que ces derniers puissent, le cas échéant, exercer leur droit de rétractation. L’agence y procède au moyen de lettres recommandées avec demande d’avis de réception. Or, sur les avis de réception ne figurent qu’une seule et même signature celle de l’époux.
Après avoir affirmé que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir considéré que, l’avis de réception de la lettre de notification adressée à l’épouse étant revêtu de la signature de son conjoint, sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu’il n’était pas certain que la promesse avait été notifiée à son épouse. La cour d’appel a pu en déduire que le délai de rétractation n’avait pas couru à l’égard de l’épouse avant l’exercice de ce droit de rétraction par celle-ci.
Quant à la responsabilité de l’agent immobilier mandaté par les vendeurs pour procéder à cette notification, elle avait été écartée par les juges de la cour d’appel de Paris. Ayant constaté qu’il a notifié l’avant-contrat à chacun des époux acquéreurs, séparément (Cass. 3e civ., 10 mars 2016, n° 15-12.735) et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, puis considéré qu’il ne relevait pas de ses obligations de vérifier les signatures apposées sur les avis de réception, la cour d’appel avait affirmé que l’agent immobilier avait rempli sa mission et écarté la demande en responsabilité civile formée à son encontre. Ce point est censuré par la troisième chambre civile. Au visa des articles L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation et de l’article 1147 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à la réforme du 10 février 2016), la Cour de cassation juge qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs. En s’abstenant d’y procéder, il a donc commis une faute.