Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, n° 18-10.355, publié au Bulletin
Dans un arrêt rendu il y a quelques mois, la Cour de cassation a affirmé que le mandataire liquidateur, qui n’agit pas en son nom personnel, doit respecter, en cas de délivrance d’un congé pour vendre, les obligations du bailleur imposées par l’accord collectif du 9 juin 1998, dont l’application n’est pas conditionnée à la situation in bonis du bailleur (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-20.180). Elle est aujourd’hui interrogée sur l’application de cet accord dans le cadre d’une vente par adjudication judiciaire en l’absence de congé pour vendre.
En l’espèce, une société propriétaire d’un immeuble a été placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur judiciaire a saisi le juge-commissaire afin d’être autorisé à procéder à la vente, par voie d’adjudication judiciaire, d’un appartement situé dans cet immeuble et donné à bail, et de trois caves. La locataire conteste la décision qui a ordonné au liquidateur de procéder à la vente par voie d’adjudication judiciaire de ces locaux au motif que les obligations notamment d’information imposées par l’accord collectif du 9 juin 1998, aujourd’hui remplacé par celui du 16 mars 2005, n’ont pas été respectées. Son pourvoi est rejeté par la Cour de cassation. Dans cet arrêt, elle affirme que l’accord collectif du 9 juin 1998 n’est pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée et précise que la protection du locataire est assurée par la procédure prévue par l’article 10, II de la loi du 31 décembre 1975. Cet article prévoit qu’en cas de vente du local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel par adjudication volontaire ou forcée, le locataire doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mois au moins avant la date de l’adjudication et qu’à défaut de convocation, le locataire peut, pendant un délai d’un mois à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l’adjudication, déclarer se substituer à l’adjudicataire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que la vente aux enchères publiques pouvait parfaitement être ordonnée même en l’absence de mise en œuvre de l’accord collectif de 1998.