Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 15-19.753, publié au bulletin.
La vente en l’état futur d’achèvement est l’une des formes de la vente d’immeuble à construire. Celle-ci se définit comme le contrat par lequel «le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat» (C. civ., art. 1601-1). De cette définition, il ressort un élément essentiel à la qualification du contrat, c’est le vendeur et non l’acheteur qui s’engage à réaliser les travaux et qui est rémunéré à cette fin. A défaut d’une telle obligation pour le vendeur, le contrat ne peut être qualifié de vente d’immeuble à construire et donc de vente en l’état futur d’achèvement.
C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt qui aura les honneurs du bulletin. Lorsque le coût des travaux en vue d’une opération de réhabilitation et de transformation en résidences locatives de lots en l’état de locaux industriels désaffectés n’était pas inclus dans le prix de vente, qu’il est établi que ces travaux étaient à la charge des acquéreurs et qu’aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n’avait été souscrite au profit du vendeur qui n’avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d’ouvrage, la cour d’appel a pu en déduire qu’il ne s’agissait pas de ventes en l’état futur d’achèvement et que les demandes de nullité des contrats conclus devaient être rejetées. Il est ainsi mis en exergue que si effectivement, à la date de signature des actes authentiques de vente, les lourds travaux de rénovation indispensables à l’utilisation des biens vendus conformément à leur destination n’étaient pas exécutés, ce qui démontrait l’absence d’achèvement de la construction, cette condition nécessaire à l’application du régime des ventes d’immeuble à construire n’est toutefois pas une condition suffisante. Il faut encore démontrer que c’est le vendeur qui a la charge de la réalisation des travaux.