[22-2026].- Bâtiment.- Propriété d’un copropriétaire.- Surélévation.- Modalités

: par Jean-Marc ROUX, Directeur scientifique des éditions Edilaix; le 20 juillet 2026; Affichages : 12

Cass. 3^e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au Bulletin

Article paru dans les Annales des Loyers N° 07-08 de Juillet-Août 2026

La décision a le mérite d’apporter une solution qui nous éclaire lorsqu’une personne seule possède un bâtiment dans son intégralité. En l’espèce, une SCI est propriétaire d’un lot (n° 171), situé dans le bâtiment D de la copropriété, auquel sont attachées une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D. Souhaitant procéder à la surélévation du bâtiment pour y créer de nouveaux lots privatifs, la SCI avait fait inscrire son projet à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Les résolutions y afférentes ayant été rejetées, elle avait saisi un tribunal en annulation de celles-ci. Le syndicat avait, de son côté, demandé à titre reconventionnel que soit ordonnée la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation entrepris par la SCI.

L'arrêt d’appel a rejeté les demandes de la SCI et ordonné sous astreinte la cessation des travaux de surélévation de la toiture du bâtiment D et la remise en son état antérieur aux constructions non autorisées du bâtiment, notamment sa toiture.

Préalablement à l’énoncé de la solution, il a été rappelé qu’il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.

Pour la Haute juridiction, ayant constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n'était pas une partie privative, puis, souverainement retenu que le droit de surélever n'était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, définies par le règlement de copropriété, la cour d’appel en a déduit, «à bon droit», que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d'une assemblée générale.