[2017-03] - Nouvelles orientations après la fin du dispositif Censi-Bouvard.

par Guilhem GIL
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JOAN Q du 24 janvier 2017, p. 548. Rép. minist. n° 57239.

Interpellée sur la situation alarmante de certains investisseurs en résidence de tourisme attirés par des systèmes de défiscalisation successifs, la secrétaire d’Etat au commerce, après avoir présenté de manière générale la situation actuelle, a souligné que le gouvernement a décidé l’arrêt du dispositif de réduction d’impôt sur le revenu, à compter du 31 décembre 2016, au titre de l’achat d’appartement dans des résidences de tourisme (dispositif dit «Censi-Bouvard») et a prévu une réorientation du dispositif d’aide fiscale à l’acquisition de résidences de tourisme neuves vers l’aide aux opérations de rénovation et de réhabilitation, notamment en montagne. Cette réforme est prévue à l’article 41 du projet de loi de finances pour 2017. Le nouvel avantage fiscal, destiné à impulser la réhabilitation des résidences de tourisme, porte sur des travaux de grande ampleur portant sur l’ensemble de la résidence et adoptés en assemblée générale de copropriété. Les travaux éligibles sont limitativement énumérés et comprennent une forte composante environnementale, en intégrant dans son champ d’application, notamment, les travaux visant à la rénovation énergétique globale des résidences. Avec un taux de réduction d’impôt de 20 % applicable aux dépenses éligibles dans la limite d’un plafond de 22 000 € par logement, cet avantage fiscal s’appliquera, du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, pour tenir compte des délais nécessaires à la réalisation de travaux de grande ampleur sur ces résidences, aux travaux adoptés en assemblée générale de copropriété. Cette réforme du cadre fiscal des investissements dans les résidences de tourisme ne peut que conduire les professionnels à interroger leur modèle économique et à proposer aux investisseurs des montages plus simples et plus sécurisés, à l’heure où l’offre d’hébergement touristique se diversifie avec les plateformes de location en ligne. Sans doute, l’investissement en résidence de tourisme ne peut-il plus s’appréhender exclusivement sous l’angle de l’acquisition d’une résidence secondaire. Sa meilleure sécurisation suppose qu’il soit considéré comme un investissement financier dans l’immobilier touristique, via l’épargne collective. A cet égard, la vente des hébergements touristiques à des investisseurs institutionnels (OPCI et SCPI notamment) constitue un mode de financement alternatif reposant sur une meilleure mutualisation du risque. Il est par conséquent souhaitable que les promoteurs immobiliers s’engagent dans cette voie, en approfondissant les opportunités offertes par les véhicules d’épargne collective en immobilier pour pallier la fin du dispositif «Censi-Bouvard» à l’acquisition des résidences de tourisme, à compter du 1er janvier 2017. Au plan contractuel, la complexité juridique, qui s’attache au bail commercial entre les propriétaires investisseurs et les gestionnaires des résidences, justifie également d’explorer des voies de réforme pour l’amélioration de l’information préalable des investisseurs, afin que des particuliers, qui envisageraient d’investir en direct, soient pleinement informés des risques encourus. Les professionnels du secteur ont certes réalisé de réels efforts pour améliorer ses relations avec les propriétaires-investisseurs, via notamment des engagements actés dans une «charte des bonnes pratiques». Dans le cadre du contrat de réservation d’une résidence faisant l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il serait également envisageable de rendre obligatoire la fourniture d’un carnet d’informations, détaillant les obligations juridiques incombant aux investisseurs, afin d’assurer leur pleine information. Cette mesure qui serait d’ordre législatif, est actuellement à l’étude.