[2019-05] - Fiscalité : Pinel c’est Pinel, Besson c’est Besson

par Guilhem GIL - Maître de conférences Aix-Marseille Université
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JOAN Q du 2 avril 2019, p. 3008. Rép. minist. n° 5916

Le ministre de l’économie a été saisi par un parlementaire d’une proposition visant à assouplir  le dispositif «loi Pinel», en permettant à l’investisseur de conserver l'avantage fiscal octroyé par ce dispositif en cas de donation de la nue-propriété, à la condition que l'usufruitier continue de respecter l'engagement de location. Cette proposition s’inspirait directement des solutions applicables dans le dispositif d'encouragement à l'investissement locatif «Besson ancien», où il est admis que, sous réserve qu'il continue à respecter son engagement de location, le propriétaire qui cède la nue-propriété de l'immeuble et qui demeure usufruitier peut continuer à bénéficier de l'avantage fiscal.
Le ministre de l’économie a rappelé à cette occasion que le dispositif «Pinel», codifié sous l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), prévoit une réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire pour les contribuables qui acquièrent ou font construire un logement neuf ou assimilé du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021 et qui s'engagent à le donner en location nue à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans, dans le respect de plafonds de loyer et de ressources. La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable. Ce dispositif ne s'applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (D du I de l'article 199 novovicies du CGI). Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de souscription de l'engagement de location et avant son expiration, l'avantage fiscal est en principe remis en cause. Toutefois, lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, l'avantage obtenu antérieurement à cet événement n'est pas remis en cause. Par ailleurs, le dispositif «Besson ancien», codifié sous le j du 1° du I de l'article 31 du CGI, prend la forme d'une déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers, calculée sur le montant du revenu brut foncier. Cet avantage fiscal est notamment subordonné à un engagement de location du propriétaire. Le démembrement de propriété du logement ou des parts ne fait pas obstacle à l'application de la déduction forfaitaire majorée prévue au j du 1° du I de l'article 31 du CGI lorsqu'il est antérieur à l'engagement de location du logement ou de conservation des parts ; dans cette hypothèse, seul l'usufruitier peut bénéficier de la déduction. Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble ou des parts sociales intervient après la date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause. Cela étant, en cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l'engagement de location et lorsque le propriétaire cède la nue-propriété de l'immeuble, il est admis qu'il puisse bénéficier de la déduction forfaitaire majorée en tant qu'usufruitier, sous réserve de continuer à respecter son engagement de location. Il en est ainsi en cas de donation avec réserve d'usufruit.
Toutefois, la mesure de tempérament susmentionnée faisant exception à la remise en cause de l'avantage fiscal en cas de cession ou donation de la nue-propriété, applicable dans le cadre du dispositif «Besson ancien», ne saurait être transposée à la réduction d'impôt «Pinel». En effet, la déduction forfaitaire majorée prévue par le dispositif «Besson ancien» s'applique au titulaire des revenus fonciers, qu'il soit plein propriétaire de l'immeuble ou usufruitier. Il en va différemment du dispositif «Pinel», qui prend la forme d'une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient total de l'immeuble acquis en pleine propriété par le bénéficiaire de l'avantage fiscal (JOAN Q du 2 avril 2019, p. 3008. Rép. minist. n° 5916).