[2018-07.08] - Taxe sur la valeur ajoutée et cession immobilière.

par Guilhem GIL - Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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JO Sénat du 17 mai 2018, p. 2361. Rép. minist. n° 04171.

Interpellé sur l’analyse adoptée par les services de l’administration fiscale en matière de taxation à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur marge de certaines opérations immobilières, le ministre de l’économie a rappelé que l’article 268 du Code général des impôts (CGI) prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge lorsque l’acquisition initiale du terrain n’a pas ouvert de droit à déduction et ajoute que la base d’imposition est constituée par la différence entre, d’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y rapportent et, d’autre part, les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain. En présence d’une opération mentionnée au 2° du 5 de l’article 261 du CGI pour laquelle l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du même Code a été formulée (cas des livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans), le second terme de la différence est constitué par le prix de l’immeuble. La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total suppose ainsi nécessairement que le bien revendu ait une qualification juridique identique au bien acquis. Appliquer le régime de la marge dans d’autres cas aboutirait à le permettre dans le cadre d’opérations autres que des opérations d’achat-revente. Ainsi, dans le cas d’un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti et, comme tel, assimilé à ce dernier, l’identité entre le bien acquis et le bien revendu n’est pas vérifiée : la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente total. Cette condition tenant à l’identité de qualification juridique existait depuis les commentaires d’origine de l’article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 ayant modifié les règles applicables à certaines opérations portant sur les immeubles, dont l’article 268 du CGI, avant d’être reprise en 2012 au bulletin officiel des finances publiques-impôts, référencé BOI-TVA-IMM-10-20-10. Des réponses ministérielles publiées aux mois d’août et septembre 2016 précisaient que la mise en œuvre de la taxation sur la marge impliquait que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques. Compte tenu des difficultés d’application suscitées par la publication de ces commentaires sur l’identité physique et afin de rétablir la sécurité juridique des opérations d’aménagement foncier, il est admis, y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l’acquisition d’un terrain ou d’un immeuble répondant aux conditions de l’article 268 du CGI qui n’a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d’identité juridique est respectée.