[2018-05] - Cession de terrains devenus constructibles et démembrements de propriété.

par Guilhem GIL - Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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JOAN Q du 3 avril 2018, p. 2804. Rép. minist. n° 3693.

Saisi d’une question portant sur l’application de la taxe forfaitaire communale lors des cessions de terrains devenus constructibles lorsque les droits de propriété démembrés sont cédés conjointement, le ministre de l’économie a indiqué que, conformément au I de l’article 1529 du Code général des impôts (CGI), les communes ou, avec l’accord de l’ensemble des communes qu’ils regroupent, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, peuvent instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles à la suite de leur classement, par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone constructible. Cette taxe facultative a pour objectif de restituer aux collectivités une part de la plus-value sur les cessions de terrains nus résultant, d’une part, de leur décision de classement de ces terrains en zones constructibles, d’autre part, des aménagements qu’elles ont financés. Partant, elle vise à inciter les maires à libérer du foncier en ayant l’assurance de disposer du financement nécessaire aux aménagements indispensables à l’accueil de nouveaux habitants sur le territoire de leur commune (voirie, équipements scolaires, etc.). Par ailleurs, à la lettre des dispositions légales prévues au I de l’article 1529 précité du CGI, cette taxe, due par le cédant, s’applique aux seules cessions à titre onéreux portant sur des terrains nus. Par suite, les cessions de droits démembrés relatifs à un terrain nu, comme l’usufruit ou la nue-propriété, n’entrent pas dans son champ d’application. Cela étant, et sans exclure par ailleurs une évolution législative, s’il s’avère que la cession d’un terrain, normalement soumise à la taxe, a été effectuée en démembrement de propriété par le cédant au profit d’un même acquéreur dans un but exclusivement fiscal afin d’échapper à l’imposition due, notamment en cas de cession à bref délai de la nue-propriété puis de l’usufruit, l’administration serait en droit, sous réserve d’un examen circonstancié du cas d’espèce, de mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal, prévue à l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales, afin de restituer la véritable nature de cette cession et de la soumettre à la taxe.