[2017-10] - Conditions d’application de la TVA sur marge.

par Guilhem GIL, Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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JO Sénat du 7 septembre 2017, p. 2809. Rép. minist. n° 00904.

Interpellé sur le régime de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable lors de la revente d’un bien immobilier, et notamment les conditions exigées par l’administration fiscale en matière d’application de la TVA sur marge sur le prix de revente des lots de terrains à bâtir, le ministre de l’économie et des finances a rappelé que l’article 268 du Code général des impôts (CGI) prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Appliquer le régime de la marge dans d’autres cas aboutirait à l’impossibilité de calculer l’assiette taxable puisque le prix de vente et le prix d’achat porteraient sur des biens dissemblables. Ainsi, dans le cas d’un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti et comme tel assimilé à ce dernier, l’identité entre le bien acquis et le bien revendu n’est pas vérifiée. Il en résulte que la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente total. Il en est de même en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition. La taxation de chaque cession de parcelle doit alors se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI. En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial, qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte d’acquisition initial ou qu’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession initiale, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente. La circonstance que, lors de l’acquisition, l’acquéreur aurait manifesté l’intention de revendre par lots un terrain à bâtir, est sans incidence sur ces règles. Il n’est par ailleurs pas prévu, à ce stade, de réexamen du régime de TVA applicable aux opérations immobilières.