[2018-10] - Cession globale d’un immeuble ne comptant qu’un local commercial : pas de droit de préférence du preneur.

par Guilhem GIL - Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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JOAN Q du 14 août 2018, p. 7317. Rép. minist. n° 5054.

Interrogé sur le point de savoir si, en application des dispositions issues de la loi Pinel, la vente d’un immeuble qui ne comprend qu’un seul et unique local commercial est ou non soumise au droit de préférence légal d’acquisition du preneur à bail commercial de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, ou si cette vente relève de l’une des exceptions à cette application, le ministre de l’économie a indiqué que ce texte dispose que le droit de préférence au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette dérogation s’applique en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial.
En effet, en employant le pluriel, le législateur a entendu viser la catégorie générique des locaux commerciaux et non exclure la dérogation en cas de cession d’un seul local. La volonté du législateur est à cet égard dépourvue d’ambiguïté, comme en témoigne la genèse de l’article L. 145-46-1. Il ressort des débats parlementaires que cette disposition est destinée «à exempter du droit de préférence la cession globale d’un immeuble, de quelque nature qu’il soit, qui comporterait un local commercial […]» (avis n° 446 de Mme Bonnefoy au nom de la commission des lois du Sénat le 9 avril 2014, p. 32). Le législateur a ainsi estimé qu’il n’était pas pertinent de prévoir l’application du droit de préférence dans le cas de la cession globale d’un immeuble. Il convient de souligner qu’imposer un droit de préférence sur la vente du local commercial impliquerait soit de contraindre le propriétaire à vendre ce local indépendamment du reste, ce qui constituerait une atteinte à son droit de propriété, soit de permettre au locataire d’exercer son droit de préférence sur l’ensemble immobilier vendu, ce qui constituerait une extension de ce droit limité par la loi au seul local commercial où il exerce son activité. Le droit de préemption portant atteinte au droit de propriété, il doit être interprété strictement et ces interprétations ne peuvent donc être retenues. En conséquence, et sous réserve de l’interprétation contraire des tribunaux, dans le cas évoqué d’une cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer.