[Bail d'habitation] - Deux nouveaux baux pour inciter à l’occupation des immeubles des centres-villes.

par YS
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Le 25 janvier 2018, a été enregistrée à la présidence du Sénat une proposition de loi (n° 251) visant à préserver le tissu social des centres-villes.

Ce texte repose sur le constat selon lequel les centres-villes des villes petites et moyennes sont aujourd’hui trop souvent délaissés au profit de zones commerciales et pavillonnaires qui se développent continûment en lisière des villes. Selon les promoteurs de cette proposition, il semble alors utile d’imaginer, au sein de politiques plus globales de redynamisation des centres-villes, des mécanismes nouveaux, susceptibles de rendre les logements anciens de ces centres-villes plus attractifs. L’article unique de la proposition a pour objet de créer deux outils contractuels qui ont vocation à favoriser l’occupation des logements dans les zones souffrant d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Le premier, dénommé «bail à réhabilitation avec option d’achat», permettrait à des personnes de s’installer dans un logement ancien nécessitant des travaux qu’elles s’engageraient à réaliser en échange d’un loyer dont le montant serait de ce fait nécessairement réduit par rapport à celui qui aurait été fixé, toutes choses égales par ailleurs, dans le cadre d’un bail «traditionnel». Une durée du bail serait déterminée afin de garantir au preneur une sorte d’amortissement des dépenses engagées pour la réhabilitation. Le preneur, à qui serait conféré sur le bien un droit réel immobilier, pourrait, en activant un droit d’option, en acquérir la propriété à l’expiration de la durée du bail.
Le second outil consiste à faciliter l’occupation des logements par le recours à un contrat dénommé «bail viager». Largement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il s’en distinguerait sur deux points essentiels : d’une part, au niveau de la durée puisque, comme l’indique son appellation, ce contrat courrait en principe jusqu’au décès du preneur (ou des preneurs pour un couple) ; d’autre part, au niveau du prix, qui ne donnerait pas lieu à loyer, mais à versement d’un montant forfaitaire, valant en quelque sorte «loyer une fois pour toute». Ce montant forfaitaire serait nécessairement inférieur, et de manière significative, à la valeur vénale du bien puisque son propriétaire le resterait et en retrouverait la jouissance au décès du preneur. Afin que le preneur ne se trouve pas «prisonnier» d’un logement que, pour des raisons diverses (décès de son conjoint, inadaptation des lieux...), il souhaiterait un jour quitter, il disposerait d’un droit de résiliation et, dans ce cas, d’un remboursement partiel du montant versé au propriétaire (pour une somme bien entendue réduite au prorata de la durée d’occupation). Ce droit au remboursement conduit à réserver, pour l’heure, la possibilité de contracter un bail viager à titre de bailleur aux personnes morales de droit public. À l’inverse, et cette fois afin que le preneur ait la garantie de jouir de son logement jusqu’à son décès, la collectivité propriétaire ne saurait, sauf raison impérieuse d’intérêt général (et moyennant un préavis suffisamment long pour permettre alors au preneur de «se retourner»), demander la résiliation du contrat. Enfin, au-delà des deux nouveaux outils contractuels précités, l’article unique a également pour objet d’instituer un portail dématérialisé destiné à permettre aux propriétaires de logements vacants, dans les zones souffrant d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, d’y publier leurs offres de vente, de location ou de mise à disposition à titre gratuit.