[PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE] Loi Climat et résilience.- Bail.- Copropriété.- Urbanisme.- Aménagement commercial

par Guilhem GIL - Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, JO du 24 août 2021

Dotée d’un empan particulièrement large, la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 comporte de nombreuses dispositions intéressant, à des degrés divers, la matière immobilière. Au titre d’une amélioration de l’isolation des logements, la loi nouvelle prévoit, tout d’abord, le gel du loyer des «passoires énergétiques». 

Dès 2023, les propriétaires de tels biens seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location. Est également mise en place une interdiction à venir de mise en location des logements les moins bien isolés. Dès 2025, il sera interdit de louer les logements classés étiquette G, et dès 2028 pour le reste des logements énergivores classés F. À partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location. Le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire. Est encore prévu un financement du reste à charge afin que les ménages puissent accéder à un mécanisme de financement pour régler le reste à charge de leurs travaux de rénovation, cela pouvant notamment passer par des prêts garantis par l’État. 

En matière de copropriété, à côté de mesures d’importance secondaire, telles que celles portant sur les infrastructures collectives de recharge dans les immeubles collectifs (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 24-5-1) ou le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 18, III), la loi Climat présente un double intérêt. D’une part, afin de mieux informer les copropriétaires sur les travaux à réaliser et d’inciter à la mise en place de travaux permettant de réduire la consommation énergétique des bâtiments, elle réforme en le généralisant le système du diagnostic collectif. Elle soumet de façon globale l’ensemble des bâtiments d’habitation collective, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, à l’obligation d’établir un diagnostic de performance énergétique (CCH, art. L. 126-31) et supprime corrélativement l’obligation spécifique d’audit énergétique pesant sur les copropriétés de plus de 50 lots, équipées de chauffage collectif. Ce dispositif entre par principe en vigueur le 1er janvier 2024 mais n’est applicable qu’au 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots et au 1er janvier 2026 pour celles d’au plus 50 lots (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 158, VI). D’autre part, la loi nouvelle impose l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les immeubles en copropriété à destination au moins partielle d’habitation réceptionnés depuis plus de quinze ans et sauf si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. Ce plan, à actualiser tous les dix ans, doit comprendre notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il doit également contenir une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation, ainsi qu’une proposition d’échéancier pour les travaux des dix prochaines années (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art.14-2, I). L’autorité administrative dispose d’un pouvoir de contrôle de l’exécution de cette obligation qui va jusqu’à lui permettre d’élaborer ou d’actualiser d’office le projet de PPT, en lieu et place du syndicat et aux frais de ce dernier (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art.14-2, III). Sont également réformées les modalités de fonctionnement du fonds de travaux ainsi que son alimentation par les copropriétaires, le montant de la cotisation annuelle ne pouvant être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art.14-2-1). 

Par ailleurs, dans la perspective générale d’un renforcement de la protection de l’environnement, la loi nouvelle prévoit également l’extension de l’obligation de végétalisation ou d’installation de photovoltaïque sur les toits et les parkings. Cette obligation, applicable lors d’une construction, d’une extension ou d’une rénovation lourde sera étendue aux surfaces commerciales avec une baisse du seuil à 500 m² de création de surface. Elle est aussi étendue aux immeubles de bureaux de plus de 1 000 m² et aux parkings de plus de 500 m2. La lutte contre l’artificialisation se manifeste, quant à elle, sous plusieurs aspects. Il s’agit tout d’abord de la division par deux du rythme d’artificialisation des sols d’ici 2030, le zéro «artificialisation nette» devant être atteint d’ici 2050. Est par ailleurs édicté un principe général d’interdiction de construction de nouveaux centres commerciaux, qui “artificialiseraient” des terres sans démontrer leur nécessité selon une série de critères précis et contraignants. Aucune exception ne pourra être faite pour les surfaces de vente de plus de 10 000 m2 et les demandes de dérogation pour tous les projets d’une surface de vente supérieure à 3 000 m2 seront examinées par le préfet.