Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B, publié au bulletin
Article paru dans les Annales des Loyers N° 06 de Juin 2025
Le locataire a pris à bail des locaux appartenant à une SCI à usage de commerce d'horlogerie, de bijouterie, d'orfèvrerie et d'objets d'art pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2008. Par acte du 19 août 2016, le locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017. Par lettre recommandée du 17 janvier 2018, la bailleresse lui a adressé un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé et, le 12 mars 2018, le preneur a refusé le nouveau prix proposé. Le 12 juin 2018, la bailleresse a exercé son droit d'option, notifiant au preneur son refus du renouvellement du bail. Le locataire a contesté ce droit d’option devant le juge en assignant ce dernier le 23 septembre 2020. Il faisait valoir que les dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce sont applicables à l’exercice du droit d’option. Ainsi, n'ayant pas été informé du délai de prescription de deux ans dans l'acte lui signifiant l'exercice du droit d'option par le bailleur, la prescription ne pouvait avoir couru. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le droit d'option n'est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé (Cass. 3e civ., 29 nov. 2005, n° 04-16.974, F-D ; Cass. 3e civ., 14 mai 1997, n° 95-15.157, publié). Par conséquent, la bailleresse a exercé ce droit par un acte du 12 juin 2018 dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail avant l'expiration d'un délai de deux ans suivant la date de prise d'effet du bail renouvelé, de sorte que la demande du preneur était bien en l’espèce prescrite, puisque formée plus de deux ans après. On retiendra donc de cet arrêt publié que les mentions obligatoires exigées par l'article L. 145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l'exercice par ce dernier de son droit d'option, lequel n'est soumis à aucune condition de forme et n'a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ou à être motivé, le droit d’option pouvant ainsi s’exercer aussi longtemps que dure l’instance en fixation de loyer de renouvellement et, en toute hypothèse, tant que l’action y afférente n’est pas prescrite.