[COPROPRIÉTÉ] - Charges afférentes à une fraction d’un lot divisé : la notification suffit à l’opposabilité

par Guilhem GIL - Maître de conférences Aix-Marseille Université
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Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.01

Il est de principe que le vendeur d’un lot demeure débiteur des charges tant qu’il conserve sa qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat, c’est-à-dire jusqu’à ce que le transfert de propriété du lot soit notifié au syndic (D. 17 mars 1967, art. 6). Se pose alors la question de savoir si, lorsque la vente porte sur une fraction d’un lot divisé, cette formalité de la notification de la vente suffit à transférer à l’acquéreur le poids des charges afférentes au bien acquis ou si, bien que nécessaire, cette notification n’est pas pour autant suffisante. Il faut en effet compter avec les prescriptions de l’article 11 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que, dans un tel cas, la répartition des charges entre ces fractions est, en l’absence de fixation par le règlement, soumise à l’approbation de l’assemblée générale. En l’espèce (Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.01), une SCI avait divisé son lot, vendu une fraction de ce dernier et notifié la vente au représentant du syndicat. Assignée en paiement de la totalité des charges afférentes au lot initial, elle est condamnée par les juges du fond qui estiment que la division du lot est inopposable au syndicat, faute pour la SCI d’avoir fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée l’approbation d’une nouvelle répartition des charges. Au visa notamment des articles 11 de la loi et 6 du décret, la Cour de cassation censure cette solution et affirme que l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée. Elle ajoute que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification. Si la solution emporte des conséquences importantes quant au fonctionnement de l’assemblée (Comp. : Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, n° 03-17.069), restent surtout à déterminer les modalités de sa mise en œuvre en l’absence, précisément, d’une ventilation des charges entre fractions du lot (Comp. :  Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-10.924.