[BAIL HABITATION] - La majoration du dépôt de garantie n’est pas une peine.

par Guilhem GIL - Maître de conférences Aix-Marseille Université
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Cons. constit., 22 février 2019, n° 2018-766 QPC

Le Conseil constitutionnel (Cons. constit., 22 février 2019, n° 2018-766 QPC) a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur les dispositions du septième alinéa de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus (soit dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs par le locataire, ce délai étant ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée), le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette règle a été édictée afin de pallier les insuffisances du régime antérieur dans lequel le défaut d’exécution par le bailleur de son obligation de restitution ne l’exposait qu’au seul versement des intérêts légaux, une telle sanction étant fort peu dissuasive. Selon la requérante, ces dispositions, que la Cour de cassation avait considérées comme applicables aux demandes de restitutions formées après l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-24.552) auraient été contraires aux principes de proportionnalité et d’individualisation des peines dès lors qu’elles sanctionnent le défaut de restitution dans les délais du dépôt de garantie d’une majoration automatique et indépendante des sommes effectivement dues. En outre, cette majoration aurait également été contraire au droit de propriété dès lors qu’elle ne tiendrait pas compte du préjudice réellement subi par le locataire en raison du retard mis par le bailleur  à l’exécution de son obligation de restitution.

Le Conseil constitutionnel a souligné qu’en instituant une telle majoration au profit du locataire lésé, le législateur a entendu compenser le préjudice résultant pour celui-ci du défaut ou du retard de restitution du dépôt de garantie et favoriser ainsi un règlement rapide des nombreux contentieux qui en découlent. Par ailleurs, en prévoyant que cette majoration est égale à une somme forfaitaire correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard, le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice dans la mesure où le montant du loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie, et a pris en compte la durée de ce préjudice. Le Conseil en a alors conclu que la majoration contestée, qui présente un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition ni ne porte atteinte au droit de propriété. Les dispositions contestées ont donc été déclarées conformes à la Constitution.