[Conseil d’État] - Paramètres d’évaluation des valeurs locatives.

par Guilhem GIL, Maître de conférences à Aix-Marseille Université
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CE, 18 oct. 2017, avis n° 412233.

Interrogé sur les paramètres d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels résultant des dispositions du IV de l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010, le Conseil d’Etat a indiqué que si les secteurs d’évaluation doivent être constitués en regroupant des communes ou parties de communes présentant un marché locatif homogène, les dispositions précitées ne définissent aucune méthode pour leur constitution.

Par ailleurs, elles ne prévoient pas que doivent être constitués des secteurs homogènes d’évaluation des loyers pour chaque sous-groupe ou catégorie de locaux, tels qu’ils sont définis par le décret du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l’évaluation de leur valeur locative. En revanche, elles impliquent que soient constitués dans le département plusieurs secteurs constituant des ensembles homogènes en ce qui concerne les loyers, à partir de l’exploitation des conventions de location. En conséquence, les dispositions du A du IV ne font pas obstacle à l’application d’une méthode consistant à établir une sectorisation en se fondant sur les loyers relevés pour la seule catégorie de locaux la plus représentée, dès lors que les loyers constatés pour cette catégorie sont suffisamment représentatifs, tant au regard de leur valeur moyenne que de leur distribution, du marché locatif de l’ensemble des locaux professionnels du département.

Par suite, la représentativité de cette catégorie de locaux, qui permet de l’ériger en catégorie de référence pour la constitution des secteurs d’évaluation, doit s’apprécier au cas par cas. Par ailleurs, il résulte du B du IV de l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 que, pour mettre en œuvre la révision des valeurs locatives dans un département, il doit être calculé pour chaque catégorie de locaux professionnels de chaque secteur d’évaluation du département considéré le loyer moyen constaté à partir des déclarations portant sur les locaux donnés en location collectées par l’administration. Les tarifs par mètre carré sont ensuite déterminés sur la base de ces loyers moyens constatés.

Lorsque l’application de cette méthode est rendue impossible du fait d’un nombre trop faible de loyers pour établir un loyer moyen constaté significatif, ou en raison, notamment, d’erreurs déclaratives ou d’éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux de la catégorie, les tarifs peuvent être déterminés en faisant application de la méthode subsidiaire prévue au deuxième alinéa du B du IV, par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d’évaluation.

Si l’application de cette première méthode subsidiaire est rendue impossible du fait d’un nombre trop faible de loyers au sein du même sous-groupe, ou en raison, notamment, d’erreurs déclaratives ou d’éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux des catégories de ce sous-groupe, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d’évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département.

Enfin, quant à la valeur des avis rendus par les commissions, il résulte des dispositions légales que la commission départementale des impôts directs locaux, que le législateur a créée dans le but de trancher les désaccords qui s’élèvent entre la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels et les commissions communales et intercommunales des impôts directs mentionnées aux articles 1650 et 1650 A du Code général des impôts, est dotée d’un pouvoir de décision sur l’ensemble des éléments qui lui sont soumis.

Dès lors, elle peut non seulement arbitrer entre solutions concurrentes mais aussi apporter au projet de la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels les modifications qui lui semblent nécessaires, y compris sur les points ne faisant pas l’objet de désaccords entre ces commissions. Lorsque la décision qui détermine les paramètres départementaux d’évaluation fait l’objet d’un recours en excès de pouvoir, le juge administratif exerce sur elle un contrôle normal, y compris en cas de contestation des modifications opérées par la commission départementale des impôts directs locaux.