Annales des loyers

Quelle place le droit français accorde-t-il à l’urgence lorsque des travaux doivent être réalisés dans un bien loué à titre d’habitation principale ? Bien qu’à l’origine d’une jurisprudence nourrie, cette question a fait, jusqu’à présent, l’objet de peu d’études.

L’urgence, terme connu de tous, employé plus qu’on le souhaiterait lorsqu’il est associé au mot sanitaire, est délicate à définir comme souvent lorsque le langage juridique traduit des notions empruntées à la vie courante. Il est toutefois possible de s’accorder pour entendre l’urgence comme «tout ce qui ne souffre point de retardement».

L’urgence implique d’agir vite, le plus souvent afin de ne pas avoir à subir un préjudice. Elle impose fréquemment de modifier son comportement. Il n’est, par conséquent, pas surprenant que le droit appréhende spécifiquement cette situation. «L’urgence est source d’un droit d’exception», ce constat se vérifie-t-il en matière de bail d’habitation ? La question intéresse particulièrement l’exécution du bail et plus précisément les modalités de réalisation des travaux au sein du bien loué, domaine d’un contentieux récurrent et nourri. Or, contrairement au Code civil, la loi du 6 juillet 1989 ne comporte aucune disposition spécifique sur ce point et la doctrine a témoigné peu d’attention à ce sujet. L’urgence serait-elle dépourvue d’incidence en matière de bail d’habitation ? La réalisation de travaux au sein du bien loué à titre de résidence principale serait-elle soumise aux mêmes règles de droit que les travaux soient réalisés en état d’urgence ou non ?

Si l’absence de toute référence dans la loi du 6 juillet 1989 à l’expression «travaux urgents» laisse à penser qu’il n’existe pas de régime dérogatoire, l’analyse de la jurisprudence conduit à tempérer cette affirmation. Le régime des baux d’habitation n’ignore pas toujours les situations d’urgence. L’étude des décisions de justice invite à distinguer selon que l’urgence est appréhendée par le prisme de travaux imposés au locataire (I) ou de travaux demandés par le locataire (II).

Article paru dans les Annales des Loyers N° 06 de juin 2021 

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