Bail réel solidaire (BRS) et copropriété sans parties communes

par Thierry POULICHOT - directeur des Garanties Citoyennes
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BRS et copropriété sans parties communesLe bail réel solidaire (BRS) séduit les pouvoirs publics locaux. Ce mécanisme, inspiré des Community Land Trusts américains (CLT), permet notamment la dissociation entre le sol, conservé par le bailleur, et le bâti, à la charge du preneur. Peut-on utiliser un tel outil pour débarrasser les copropriétaires de la gestion des parties communes en France ?

Les difficultés en copropriété résultent souvent de blocages en assemblée générale. Les votants manifestent parfois un réel désintérêt pour l’entretien des parties communes. Dans cette perspective, abaisser sans cesse les seuils de majorité n’est pas la solution si les copropriétaires minoritaires refusent de payer les charges au final.

Pour éviter cet écueil, une autre idée a été lancée. Les ménages pourraient ne détenir qu’un droit d’usage concernant leurs logements respectifs, tandis que le sol, les fondations, le gros-œuvre, les couloirs et la toiture seraient conservés par un organisme public. Ce dernier aurait donc tout loisir de réaliser les travaux nécessaires.

Une telle dissociation semble parfaitement envisageable en droit français, et des outils récents la facilitent (I). Le BRS, bien qu’il soit encore marginal, paraît, de ce point de vue, un outil attractif pour régler les difficultés en copropriété (II). Malheureusement, cette dynamique risque d’être entravée par une certaine naïveté. Il ne faut pas espérer que par magie, les habitants acquièrent la culture organisationnelle nécessaire pour gérer des immeubles à long terme (III).

 Article paru dans les Annales des Loyers N° 03 de mars 2021 

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