[08-2026].- Reprise sexennale.- Cession.- Premier bail

: par Super User; le 21 mai 2026; Affichages : 45

Cass. 3^e civ., 12 février 2026, n° 24-22.148, publié au Bulletin

Article paru dans les Annales des Loyers N° 05 de Mai 2026

Le présent arrêt nous conduit, comme le précédent, à envisager l’articulation entre deux dispositions. La différence est que les deux dispositions dont il est question ici ont vocation à s’articuler : il s’agit des articles L. 411-6 et L. 411-8 du Code rural et de la pêche maritime. Le deuxième nous amène à explorer la notion de «nouveau bail» et ses conséquences. On ne retiendra de l’histoire d’un bail conclu en 1974 que le fait que ce bail a été cédé par la preneuse après son renouvellement et qu’à la faveur de ce renouvellement, la bailleresse a demandé l’insertion d’une clause de reprise sexennale. La cour d’appel refuse. Le pourvoi formé contre l’arrêt est rejeté.

Les lecteurs de la présente revue savent que la Cour de cassation a une lecture très favorable de l’article L. 411-6. Elle reconnait au bailleur le droit de demander à tout moment d’un bail renouvelé l’insertion d’une clause de reprise sexennale (par ex : Cass. 3^e civ., 10 avr. 2025, n° 23-23.382, cette revue n° 2025-07-08, juill-août 2025, p. 53). Seule contrainte : se trouver dans un bail renouvelé. C’est à ce point qu’intervient l’article L. 411-8. En vertu de ce texte, lorsque le bail est cédé au descendant, il n’est considéré bénéficié d’un premier bail que si la cession est antérieure de six ans au moins à la date d’expiration du bail. Dans le cas contraire, un nouveau bail ou le bail renouvelé constitue ce premier bail. Cette fiction conduit le preneur à céder plus de droits qu’il n’en a par la magie du statut : le temps n’a pas eu de prise sur le bail. Le but est évidemment de donner au descendant, et à lui seul, un temps suffisant d’exploitation. La Cour de cassation l’a bien compris. Selon elle, «il résulte de la combinaison de ces textes qu’une clause de reprise sexennale ne peut être introduite, sauf accord du preneur, qu’au cours d’un bail renouvelé et non au cours d’un premier bail ; lorsque le bail a été cédé à un descendant du preneur plus de six ans avant son terme, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le premier bail renouvelé postérieurement à cette cession ; dans le cas contraire, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession».

Cette décision appelle quelques remarques. La position adoptée par la Cour de cassation en cette matière n’est pas critiquable. Ce qui l’est plus, c’est le dispositif législatif qui prévoit un droit d’insertion au profit du bailleur qui est reporté en cas de cession au descendant en fonction de la date à laquelle se situe cette cession par rapport au terme du bail cédé. On ne saurait faire plus compliqué ! L’affaire permet de souligner que, du point du bailleur, c’est un peu tout ou rien. Cela semble d’ailleurs être à l’origine de son grief en l’espèce. Le texte oblige, en effet, à se focaliser sur l’insertion de la clause sans laquelle la reprise sexennale ne saurait avoir lieu. Soit il peut demander l’insertion à tout moment, soit il est obligé d’attendre la fin de ce premier bail. Pour simplifier, pourquoi ne pas faire de la reprise sexennale un droit accordé au bailleur sans qu’il ait besoin de le solliciter, qu’il ne pourra exercer que dans un bail renouvelé ? Il n’est pas nécessaire de modifier l’article L. 411-8, il suffit de revoir l’article L. 411-6. Mais peut-on seulement rêver à une réforme du statut des baux ruraux ?