[06-2026].- Améliorations.- Délai.- Nature

: par Didier KRAJESKI, Professeur des universités, Toulouse Capitole; le 16 mars 2026; Affichages : 70

Cass. 3^e civ., 06 novembre 2025, n° 24-19.704, publié au Bulletin

Article paru dans les Annales des Loyers N° 03 de Mars 2026

Le délai créé par la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 pour que le preneur, dont le bail prend fin, agisse en indemnisation des améliorations n’est, semble-t-il pas entrer dans les pratiques. Certains preneurs l’apprennent à leurs dépens. L’expression est d’ailleurs à prendre dans un sens littéral ! Un congé est délivré en mai 2019 à effet au 11 novembre 2020. Par jugement du 7 octobre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux saisi par les preneurs rejette la demande en annulation du congé. Il ordonne la libération des lieux, ce qui est fait le 27 novembre 2021. Le 21 mars 2022, une action est entamée concernant les améliorations. Le tribunal déclare recevable leur action. Leur décision est infirmée par la cour d’appel et le pourvoi formé contre cette décision est rejeté. Le preneur invoquera en vain l’idée que la contestation du congé a interrompu le délai pour agir en indemnisation des améliorations.

La lecture du l’article L. 411-69 ne permet pas de douter de la nature du délai prévu par le texte : «La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion». La Cour de cassation en tire pour conséquence, en reprenant une formule déjà employée, que «le délai de douze mois imparti au preneur sortant pour former une demande relative à l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué sur le fondement de l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime était un délai de forclusion, courant à compter de la fin du bail et insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de suspension» (Cass. 3^e civ., 8 mars 2023, n° 21-13.646, publié, Rev. loyers 2023, n°1038, note F. Roussel ; JCP N 2023, 1160, obs. B. Travely). La référence aux dispositions contraires est ici éclairée par le pourvoi : y est invoqué l’article 2241 du Code civil selon lequel «La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion». Cependant, la demande concerne ici l’annulation du congé et non l’indemnisation des améliorations. Il découle clairement de la solution que l’action en contestation du congé n’a pas d’effet interruptif sur l’action en indemnisation des améliorations.

La solution appelle évidemment les preneurs à une grande prudence. La contestation du congé reçu, même si elle leur paraît devoir aboutir, ne doit pas les empêcher de veiller à conserver leurs intérêts relativement aux améliorations. L’arrêt le rappelle, le délai de forclusion, concernant celles-ci, commence à courir à la date d’effet du congé.