Cass. 3e civ., 6 juillet 2017, n° 16-15.607, inédit.
Le présent arrêt aurait dû recevoir une diffusion plus large, tant il apporte une réponse claire à une question qui a pu faire débat : celle de savoir si, lors du renouvellement du bail, le loyer pouvait prendre en compte les améliorations réalisée par le preneur mais non indemnisées puisque le bail n’est pas rompu. On avait cru voir dans un arrêt du 27 septembre 2006 (Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-13.981, RD rur. 2007, n° 177, obs. S. Crevel) la consécration jurisprudentielle de cette possibilité. La présente décision vient contredire ce point de vue, sans ambigüité. Elle se fonde sur l’article L. 416-1 du Code rural et de la pêche maritime (renouvellement du bail de 18 ans) et l’arrêté préfectoral applicable au bail. Les juges avaient donné mission à un expert de proposer une valeur locative en tenant compte d’une majoration de 15 % liée à la durée du bail, selon eux applicable de plein droit, et des améliorations. Leur décision est cassée. Selon l’arrêt de la Cour de cassation, l’arrêté se borne à fixer un plafond de majoration et les améliorations ne peuvent être indemnisées qu’en fin de bail. Autrement dit, la lecture de l’arrêté n’est pas correcte, et, pour la question qui nous occupe, les améliorations ne doivent pas être prises en compte pour le calcul du bail renouvelé. Sur le premier point, l’arrêt confirme qu’un bail à long terme renouvelé se voit toujours appliquer les règles spécifiques aux baux à long terme, en particulier la majoration du loyer. Sur le second, il indique que la jurisprudence entend rester sur la ligne classique selon laquelle les améliorations ne sont pas prises en compte pour le calcul des loyers tant qu’elles ne sont pas indemnisées.