Le bail réel immobilier, créé par l’ordonnance du 20 février 2014, repose sur un mécanisme de dissociation de la propriété du foncier et du bâti afin de favoriser la production de logements intermédiaires à coût réduit, en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété.
Lorsqu’ils sont proposés à la location, les logements construits ou réhabilités par le preneur à bail réel immobilier doivent être loués, à titre de résidence principale, à des personnes physiques sous condition de ressources et moyennant des loyers plafonnés. Les baux d’habitation consentis par le preneur seront régis par quelques dispositions spécifiques résultant du régime du bail réel immobilier et, pour le surplus, par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ou, plus rarement, par la législation sur les logements-foyers. L’objet de cet article est d’apporter des précisions sur certaines règles qui s’appliqueront à la location de ces logements.
I.- Les conditions de mise en location des logements intermédiaires
A.- Plafonds de ressources des locataires à respecter
En application du 1° de l’article L. 254-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), les logements ne pourront être loués qu’à des locataires personnes physiques dont les ressources annuelles, appréciées à la date de signature du bail d’habitation, ne dépassent pas certains plafonds fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d’occupation du logement.
Ces plafonds ont été fixés par le décret n° 2014-1102 du 30 septembre 2014 (voir CCH, art. R. 302-27). Ils sont égaux aux plafonds de ressources applicables dans le cadre du dispositif d’investissement locatif “Pinel”.
Les plafonds applicables en métropole sont fixés au a du 2 du I de l’article 2 terdecies D de l’annexe III du Code général des impôts (CGI). Ils diffèrent selon la zone d’implantation du logement donné en location. Ils sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au troisième alinéa du b de l’article 2 duodecies de l’annexe III du CGI, à savoir en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac et arrondis à l’euro le plus proche. Cette variation étant appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente. Conformément à l’article R. 302-27 du CCH, la condition de ressources est appréciée selon les modalités prévues au b du 2 du I de l’article 2 terdecies D de l’annexe III du CGI, c’est-à-dire au regard du revenu fiscal de référence du locataire qui figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’année N-2 (avant-dernière année précédant celle de la signature du bail d’habitation). En application de l’article R. 254-2 du CCH, une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des occupants établis au titre de l’année N-2 doit être annexée au bail d’habitation. En outre, l’article R. 254-3 du CCH énonce que le preneur à bail réel immobilier devra notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature du bail d’habitation, une copie de ce bail et de ses annexes. De son côté, le bailleur à bail réel immobilier pourra requérir à tout moment la communication de ces documents.
La condition de ressources étant contrôlée uniquement à la date de conclusion des baux d’habitation, les locataires pourront continuer à occuper les lieux, quelle que soit l’augmentation ultérieure de leurs revenus. D’autre part, l’article L. 254-7 du CCH prévoit que la condition de ressources ne sera pas exigée ni pour les éventuels bénéficiaires de la continuation ou du transfert du bail mentionnés à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ni au conjoint survivant cotitulaire du bail dans les conditions définies à l’article 1751 du Code civil.
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B. - Plafonds de loyer intermédiaire à respecter
II.- Le régime des baux d’habitation consentis par le preneur à bail réel immobilier
A.- Principe
B.- Obligation d’information des locataires sur le régime du bail réel immobilier
C.- Fixation du loyer des logements intermédiaires
1.- Baux d’habitation régis par le titre 1er ou le titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989
2. - Baux d’habitation régis par la législation sur les logements-foyers
D.- Droit au maintien dans les lieux et congédiement des locataires pendant la durée du bail réel immobilier
1.- Règles applicables lorsque les baux sont régis par la loi du 6 juillet 1989
2.- Règles applicables lorsque les baux sont régis par la législation sur les logements-foyers
E. - Sort des baux d’habitation à l’expiration du bail réel immobilier
1. - Les baux d’habitation comportent une clause stipulant leur extinction
2. - Le bail réel immobilier comporte une clause stipulant la continuation des baux d’habitation par le bailleur ayant consenti le bail réel immobilier