La rédaction de l’acte écrit unique qui réunit l’accord des parties, marque l’achèvement des taches qui incombent à l’agent immobilier, sa mission peut être considérée comme remplie. Le mandant est tenu de respecter les engagements qu’il a souscrits, notamment de verser ou faire verser au professionnel la rémunération convenue. Cette obligation contractuelle est remise en cause lorsque le mandant refuse de signer l'acte (I) ou tente de se soustraire frauduleusement (II) ou régulièrement (III) au paiement de la rémunération.
L'inexécution des obligations du mandant
Le regret de s’être engagé peut engendrer le désir d’échapper aux obligations contractées avec le tiers acquéreur. Qu'il s'agisse d'inertie ou de contestation, l'obstacle dressé par le mandant empêche l'exécution du mandat. Le comportement rejaillit alors, sur le droit du mandataire à percevoir la rémunération promise.
A.- Le manquement au devoir d’information
Le mandant a le devoir d'appeler le mandataire à la négociation lorsqu’il traite avec un client présenté par celui-ci. Un mandat stipulait qu'en cas de vente, réalisée par le mandant ou par un autre cabinet, le mandant s'engageait à en informer immédiatement le mandataire. L’agent immobilier avait recueilli une offre d'achat qui correspondait aux exigences du mandat. Le vendeur l’avait refusée au motif qu'il venait de vendre le bien la veille, et avait posté le lendemain la notification correspondante que l'agent immobilier avait reçue trois jours plus tard. Dans la mesure où, le jour de l'offre, il n'était pas dessaisi de son mandat, faute de toute notification à lui faite d'une vente antérieure, il était en droit de percevoir la réparation de son préjudice équivalent à la rémunération dont il avait été privé.
B.- Le refus de signer le compromis
Le mandant refuse de s’engager avec l’acquéreur ou le locataire qui lui est présenté en exécution du mandat. Souvent d’ailleurs, le mandant a simplement omis d’informer le mandataire du changement de ses projets alors que ce dernier continue à exposer des frais pour parvenir à la réalisation. De telles circonstances génèrent parfois de réelles difficultés pour le tiers cocontractant qui a résilié le bail ou mis en vente son propre logement et préparé son déménagement.
1.- La liberté de pourparlers
Le simple fait de rompre des pourparlers engagés avec un tiers ne constitue pas une faute de nature à engager la responsabilité de son auteur. L'agent immobilier avait écrit à la venderesse en formulant une offre d'achat au nom d'un acquéreur. L'apposition de la signature du vendeur sur cette offre, non revêtue de la signature de l'acheteur ou d'un mandataire régulièrement habilité, n'a pas concouru à la formation de la vente. Le mandant restait libre de rompre des pourparlers. L'agent immobilier, intermédiaire, réclame injustement le versement d'une indemnité représentative de la rémunération.
L’absence de signature du bail est due au désistement du candidat locataire. Aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts, en cas d'échec de l'opération du fait du candidat locataire.
Malgré la signature d'un avant-contrat par l'intermédiaire de l'agence immobilière, les parties ne se trouvaient qu'au stade de pourparlers alors qu'un désaccord persistait sur le chai d'un stock de cognac. La vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente, sauf à payer la somme contractuellement prévue, même en l'absence de faute imputable au mandant.
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2.- la force obligatoire du mandat
3.- L'inexécution fautive
C.- Le refus de réitérer en la forme authentique
La fraude des parties
A.- L'honoraire stipulé à charge du mandant
1.- Le droit à la rémunération
2.- La justification de l'entremise
B.- L'honoraire stipulé à charge de l'acquéreur
C.- La fraude de l'acquéreur non mandant
La réduction légale ou judiciaire
A.- La modification de la rémunération forfaitaire
B.- le défaut d'intervention déterminante
C.- L'exécution fautive
