Les sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété (SCIAPP) ont pour objet la détention, la gestion et l’entretien d’immeubles apportés par des organismes HLM dans le cas où ces biens peuvent être vendus aux locataires du parc social. L’idée a pu sembler séduisante à des techniciens de l’urbanisme. Son inscription dans la loi ne semble pourtant pas avoir été précédée par une analyse sérieuse des alternatives envisageables. Les enseignements alarmants relatifs aux ventes de logements sociaux en France ou à l’étranger, n’ont pas non plus été pris en compte.
La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP) est l’un de ces mécanismes ardemment défendus par ce que des chercheuses en sciences politiques appellent la «nébuleuse participative».
En effet, trop souvent, des processus prétendument participatifs sont inventés par des acteurs qui veulent se tailler un statut d’expert dans un champ où ils sont au départ, peu légitimes. Le secteur de la gestion immobilière est lui aussi visé par ces offensives. Le législateur subit alors des pressions pour insérer dans la loi ces outils de disruption dans le monde de l’habitat. Une telle démarche paraît cependant lourde de périls au plan de la qualité des normes juridiques ainsi produites. La rédaction d’un texte normatif implique une recherche exhaustive concernant l’état du droit antérieur, une clarté dans l’expression et un certain réalisme. Des sanctions crédibles doivent, notamment, être assorties aux lois et décrets pour que ceux-ci ne restent pas lettres mortes.
Une fois un texte normatif entré en vigueur, on peut aussi espérer des rédacteurs qui ont eu l’honneur de participer à son élaboration, une relative vigilance. Le cadre global dans lequel s’insère le nouveau mécanisme peut évoluer. Il faut en tenir compte pour opérer des ajustements. Pierre Capoulade, qui fut l’un des rédacteurs de la loi du 10 juillet 1965 sur le régime de la copropriété, nous a montré l’exemple sur ce point. Concernant ce sujet qu’il connaissait évidemment très bien, il a participé durant des décennies au débat pluraliste qui existe sur l’avenir des syndicats des copropriétaires.
La SCIAPP n’a pas eu la chance d’être née sous de tels auspices. Ainsi, la réflexion nécessaire lors de son intégration dans la loi, ne semble pas avoir été réalisée publiquement (I). Le suivi relatif à l’évolution du cadre normatif et social dans lequel s’insère la SCIAPP semble également défaillant (II).
I.- L’invention assez surprenante de la SCIAPP
A.- Une fabrique de syndicats de copropriétaires fragiles
B.- Une pédagogie de la dépendance
C.- Obscurité et manque de responsabilisation
II.- L’inadéquation croissante entre SCIAPP et politiques publiques
A.- La cristallisation des inégalités
B.- Un cadre s’adaptant mal aux mutations sociales
C.- Un comparatif pas toujours favorable à la copropriété