La clause d’accession n’est pas une clause principale ou indispensable du bail commercial. Il reste que la clause est fréquente en pratique, parfois utile et surtout toujours délicate à rédiger. Elle est donc cruciale.
*Chronique issue des actes du colloque ''La rédaction du bail commercial - Les principales clauses'' - 21 septembre 2018 - Aix en Provence
Définition de l’accession.
Le point de départ, c’est le mécanisme légal de l’accession immobilière qui relève du droit des biens et qui joue notamment, dans les relations contractuelles issues d’un bail commercial lorsqu’un bailleur met à disposition un local commercial et que le preneur réalise dans les lieux loués des constructions. Le droit d’accession, c’est alors la possibilité pour le propriétaire-bailleur d’acquérir la propriété de tout ce que sa chose produit ou qui s’y unit accessoirement. Cette acquisition, qui profite au propriétaire-bailleur, joue de plein droit mais n’est en principe pas gratuite.
Accession au profit du propriétaire-bailleur des constructions et ouvrages réalisés par le preneur en fin de bail.
Dans le silence du bail, le droit commun de l’accession s’applique. En vertu de l’article 555 du Code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le bailleur conserve la propriété des constructions, il lui appartient d’indemniser son locataire, à son choix et compte tenu de l’état dans lequel se trouvent les constructions, soit à hauteur d’une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur (autrement dit à hauteur de la plus-value), soit du coût des matériaux et du prix de la main d’œuvre estimés à la date de remboursement. La jurisprudence considère que même si le locataire n’est pas à un «tiers» pour le bailleur puisque locataire et bailleur sont liés par contrat, il est en mesure de se prévaloir de l’article 555 du Code civil sur l’accession légale.
Distinction avec les travaux de réparation et d’amélioration.
Les règles du Code civil relatives à l’accession ne s’appliquent qu’aux plantations, constructions et ouvrages réalisés par le preneur et pas aux simples travaux de réparation ou d’amélioration apportés aux locaux loués.
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