Les charges dans les baux commerciaux relevaient jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, du principe de la liberté contractuelle. C’est ainsi que certains bailleurs transféraient l’intégralité des charges et travaux au locataire selon des modalités de répartition qui échappaient à toute critique dès lors qu’elles faisaient l’objet d’une stipulation contractuelle.
*Chronique issue des actes du colloque ''La rédaction du bail commercial - Les principales clauses'' - 21 septembre 2018 - Aix en Provence
La loi du 18 juin 2014 relative au commerce, à l’artisanat et aux très petites entreprises a inséré dans le Code de commerce, au sein d’une nouvelle section intitulée 6 bis intitulée «De l’état des lieux, des charges locatives des impôts», un nouvel article L. 145-40-2, réglementant les charges, impôts, taxes, redevances et travaux.
Ce texte renvoie à un décret en Conseil d’Etat, promulgué le 3 novembre 2014, le soin d’en déterminer les mesures d’application et de dresser la liste des charges ne pouvant plus être imputées au locataire et introduit dans la partie réglementaire du code une nouvelle section intitulée «Des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux» regroupant les articles R. 145-35 à R. 145-37.
La nouvelle règlementation poursuit deux objectifs, d’une part, la recherche d’une plus grande transparence afin de garantir au preneur une meilleure visibilité des charges, et d’autre part la volonté de mettre fin aux abus constatés.
Nous étudierons dans une première partie les charges imputables au preneur (I) et dans une deuxième partie les travaux imputables au preneur (II). Enfin, nous évoquerons la clause de souffrance (III) et l’obligation d’information (IV).
I.- Les clauses concernant les charges imputables au preneur
Le dispositif Pinel est applicable aux nouveaux baux ainsi qu’aux baux renouvelés (A), mais se pose la question de la pérennité des clauses fixées avant l’entrée en vigueur de cette loi (B), de la modification de l’imputabilité des charges lors du renouvellement comme motif de déplafonnement du loyer (C) et de la validité du forfait pour charges (D). Enfin, nous évoquerons les sanctions en cas de non-respect de ces dispositions (E).
A.- La mise en œuvre du dispositif Pinel pour les nouveaux baux
Il est important de considérer que l’application du dispositif de la loi Pinel obéit à une démarche inverse à celle en vigueur en matière de baux d’habitation.
Au lieu d’indiquer quelles charges peuvent être récupérées par le bailleur, le législateur indique quelles charges ne peuvent pas être répercutées sur le preneur.
L’article L. 145-40-2 étant d’ordre public, il n’est désormais plus possible d’imputer les charges expressément énumérées par le texte.
A contrario et sous les réserves énoncées ci-après, les charges n’entrant pas dans la liste de l’article L. 145-40-2 pourront lui être répercutées.
Tandis qu’en matière de baux d’habitation, le remboursement des charges locatives est exigible de plein droit, à l’inverse, le preneur d’un bail commercial ne peut se voir réclamer le remboursement de charges que si les parties l’ont expressément prévu dans le contrat par un inventaire.
L’article R. 145-35 énonce la liste des charges ne pouvant pas être imputées au locataire. Cet article dispose : «Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
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